🔁 5회 유찰 🧾 인수 0원 🏷️ 최저가 425,984,000원 📉 감정가 33%
서울남부지방법원 2025타경9526. 서울 강서구 방화동 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호입니다. 감정 이용상태는 공부상 판매시설이고 현장조사 당시 공실상태였습니다. 현재 소유자 이창선은 2023.09.26 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,300,000,000원입니다. 같은 날 설정된 별내농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,280,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 경기신용보증재단·주식회사케이비국민카드의 가압류와 강서구·국의 압류, 2025.04.11 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 근저당권은 2025.08.08 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전등기됐지만, 별도의 새로운 선순위 부담이 추가된 구조가 아니라 기존 을구 3번 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9526 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호 |
| 용도 / 현황 | 판매시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상3층 건물 내 2층 · 사용승인일 2020.11.26 |
| 소유자 | 이창선 · 2023.09.26 소유권이전 · 거래가액 1,300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 425,984,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,115,732,198원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 말소기준 | 2023.09.26 을구 3번 근저당권 · 별내농업협동조합 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.09.26 을구 3번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 경기신용보증재단 가압류 18,740,000원, 주식회사케이비국민카드 가압류 19,377,364원, 강서구 압류, 국 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가 이용상태도 공실입니다.
② 가격 비교 — 59.4%라는 숫자보다 중요한 ‘비교 가능성’
동일 단지명 신마곡벽산블루밍에서 수집된 최근 12개월 실거래는 12건, 평균은 716,791,666원, 최신 거래는 2026.07 900,000,000원입니다. 현재 최저가 425,984,000원은 이 최근 평균의 59.4%로 집계됩니다.
그러나 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 비교 대상면적은 101.8166㎡인데, 실거래 표본 면적은 46.89㎡·49.61㎡·49.74㎡·49.78㎡·59.76㎡·59.93㎡·72.86㎡·84.92㎡ 등으로 면적 일치 판정이 아닙니다. 더구나 본건의 감정 이용상태는 판매시설입니다. 따라서 59.4%는 참고지표일 뿐, 본건 판매시설의 직접적인 적정시세 할인율로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 72.86㎡ | 9 | 980,000,000원 |
| 2026.02 | 46.89㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 2 | 920,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 11 | 980,000,000원 |
| 2026.02 | 49.74㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 14 | 827,500,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 3 | 970,000,000원 |
| 2025.12 | 49.78㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 46.89㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 49.61㎡ | 14 | 659,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 101.8166㎡ 대상 | 12건 | 716,791,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 425,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,659,840원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 2,280,000,000원 | 419,324,160원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,740,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 19,377,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,318,117,364원 중 예상배당은 419,324,160원이며, 미배당은 1,898,793,204원입니다. 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액으로 잡히지 않고, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 425,984,000원 | 419,324,160원 | 1,898,793,204원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 340,787,200원 | 335,216,179원 | 1,982,901,185원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 272,629,760원 | 268,012,943원 | 2,050,104,421원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 메우는 ‘인수형’ 구조가 아닙니다. 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시 권리기준 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 권리상 싸지는 것과 판매시설로서 시장성이 좋아지는 것은 별개입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 판매시설이며 현황 공실상태입니다. 토지도 판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철5호선 개화산역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철5호선 개화산역 및 각종 노선버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상3층 건물이며 사용승인일은 2020.11.26입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약12미터, 동측·북측 약8미터, 남측 약6미터 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 정비구역, 과밀억제권역, 수평표면구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 8,932.7㎡ · 공시지가 5,330,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 판정은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 판매시설 시세를 별도로 확인. 동일 단지명 실거래 평균 716,791,666원은 대상면적 101.8166㎡와 면적이 일치하지 않아 직접 비교가격으로 쓰기 어렵습니다.
- ‘감정가 33%’만 보고 접근 금지. 5회 유찰은 큰 할인인 동시에 낮은 환금성 가능성을 보여주는 신호입니다.
- 공실 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 3번 근저당권은 2025.08.08 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선 항목 확인. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 상가 환금성 검토. 실사용·임대 가능성, 공실기간, 임대료와 관리비를 확인해야 실제 투자수익성을 판단할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 오히려 어렵다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.09.26 별내농업협동조합 근저당이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 판매시설의 실제 시장가와 환금성입니다. 감정가 1,300,000,000원에서 5회 유찰돼 425,984,000원까지 내려왔고 최근 실거래 평균 대비 59.4%라는 숫자도 보이지만, 그 실거래 표본은 대상면적과 일치하지 않습니다. 동일 단지 경매 평균 유찰횟수도 6.3회입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 싸게 나온 안전형”으로 단순화하기보다, “권리는 정리되지만 판매시설 적정가와 환금성 검증이 먼저인 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
