서울남부지방법원 2025타경9586. 구로동 신구로자이 나인스에비뉴 2층의 제2가090호로, 대상면적은 4.0㎡입니다. 공부상 용도는 판매시설이지만 현재는 인근 호수들과 함께 근린생활시설인 페리스타 파티하우스로 이용되고 있습니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 벽체 구분이 없는 오픈상가로, 인근 호수들과 별도의 호별 구분 없이 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2011년 9월 6일 신림서부새마을금고의 채권최고액 156,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 새마을금고중앙회와 유한회사제피로스인베스트대부를 거쳐 엔에스에셋대부유한회사로 이전됐고, 현재 경매도 엔에스에셋대부 유한회사가 신청했습니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리보다 먼저 확인할 문제가 있습니다. 대상 호실을 사용하는 페리스타의 사업자등록일·보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 페리스타를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 낙찰자가 보증금을 전혀 부담하지 않는다고 단정할 수도 없습니다. 현재 표시되는 확정 인수액은 0원이지만, 미확인 보증금이 존재하면 실질취득비용이 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가090호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 판매시설 · 현재 인근 호수들과 함께 페리스타 파티하우스로 이용 |
| 대상면적 | 4.0㎡ |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 36층 건물 · 사용승인 2007.05.11 |
| 소유자 | 민경미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 26,000,000원 / 6,816,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에스에셋대부 유한회사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 미상
2007년 설정된 우리은행 근저당 85,200,000원은 2010.09.27 해지로 말소됐습니다. 이후 2011.09.06 설정된 신림서부새마을금고 근저당 156,000,000원이 말소기준권리이며, 채권은 최종적으로 엔에스에셋대부유한회사에 이전됐습니다. 과거 2014년 두 차례와 2022년 한 차례 경매가 개시됐다가 각각 기각·취하됐고, 2025.04.21 다시 임의경매가 개시됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
현황조사에 기재된 영업자는 2명입니다. 대상 호실 제2가090호는 페리스타가 돌잔치 전문점으로 이용하고 있으며, 소담촌은 별도 호수인 제2다085호에서 음식점을 운영하는 것으로 조사됐습니다. 두 영업자 모두 보증금과 사업자등록일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
| 영업자 | 점유 부분 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 페리스타(대표 황춘희) | 2층 제2가090호 | 돌잔치 전문점 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 소담촌(대표 김지현) | 제2층 제2다085호 | 음식점 | 가능·미상 | 미상 | 대상 호수와 다름 |
③ 시세 비교 — 아파트 거래를 4.0㎡ 오픈상가에 적용할 수 없다
신구로자이의 확인된 거래 12건은 전용 84.87㎡~133.78㎡ 아파트 거래로, 대상 4.0㎡ 판매시설과 면적·용도·수익구조가 전혀 다릅니다. 최신 거래는 2026년 7월 840,000,000원, 최근 12개월 평균은 879,166,666원이지만 이를 기준으로 대상 상가가 저렴하거나 비싸다고 판단할 수 없습니다.
따라서 최저가가 아파트 평균 거래가의 0.8%라는 수치는 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 대상과 동일하거나 유사한 오픈상가의 실제 거래·임대료·관리비·공실 기간이 없으므로, 감정가의 26.2%라는 할인율만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 522,688원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 85,200,000원 | 6,293,312원 |
| 2. 근저당 · 신림서부새마을금고 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 241,200,000원, 채권자 배당액은 6,293,312원, 미배당액은 234,906,688원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 우리은행 근저당은 등기상 말소 사실과의 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로초등학교 북서측 인근으로 상업시설·업무시설·아파트가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 지하철 1호선 구로역과 노선버스 정류장이 있어 교통 이용 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 2007.05.11 사용승인된 철골철근콘크리트조 36층 건물로 승강기·에스컬레이터·주차·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 공부상 판매시설이나 현재 인근 호수들과 함께 근린생활시설로 사용 중입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 8,201,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대상면적이 4.0㎡이고 벽체·호별 구분 없이 다른 호실과 결합 사용 중이어서 독립 사용과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사업자등록 확인. 페리스타의 사업자등록 신청일과 점유 개시 시점을 세무서 자료 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 제2가090호의 도면상 위치와 실제 영업장 내부 위치를 대조하고, 벽체 설치나 독립 출입이 가능한지 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 페리스타가 여러 호실을 통합해 점유하는 경우 대상 4.0㎡만 분리해 인도받을 수 있는지 검토해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2010년 말소된 우리은행 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 등기부·채권계산서·매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 상가 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 비용, 업종 제한, 관리규약과 실제 임대료를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 직접 비교 사례 확보. 아파트 실거래가 아닌 동일 층 소형 판매시설·오픈상가의 실제 매매 및 임대 사례를 확보한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 “독립성이 있는 4.0㎡인가”가 먼저다
감정가 26,000,000원이 6,816,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대상은 아파트가 아니라 인근 호수와 벽체 구분 없이 파티하우스로 사용하는 4.0㎡ 판매시설입니다. 비교 가능한 상가 실거래가 없고, 대상 호실의 보증금·사업자등록일·대항력도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인되는 실질취득비용의 하한은 6,816,000원이지만, 미확인 임차보증금과 명도·분리공사· 관리비 등의 비용까지 확인하기 전에는 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다. 여기에 6회 유찰과 호별 경계 불명확성이 겹쳐 환금성도 낮습니다. 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 할인됐는가”가 아니라 “독립적으로 사용·명도·재매각할 수 있는가”입니다. 현 상태의 결론은 가격 판단 보류, 권리·점유 원본 확인이 선행되어야 하는 고위험 물건입니다.
