6,816,000원
서울남부지방법원 2025타경9586. 구로초등학교 북서측 인근의 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호로, 공부상 용도는 판매시설이지만 현재는 인근 호수들과 함께 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 이 사건 호수는 별도 벽체 구분이 없는 오픈상가이며, 통칭 “페리스타” 파티하우스의 일부로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 면적은 4.0㎡로 표시돼 있어 독립된 점포로서의 사용 가능성과 실제 점유범위를 현장에서 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
등기상 말소기준권리는 2011년 9월 6일 설정된 신림서부새마을금고의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 이후 새마을금고중앙회, 유한회사제피로스인베스트대부, 엔에스에셋대부유한회사로 순차 이전됐고, 현재 경매로 소멸하는 구조입니다. 2007년 9월 14일 설정된 우리은행 근저당권 85,200,000원은 2010년 9월 27일 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 판매시설 · 현재 근린생활시설 및 통칭 “페리스타” 파티하우스 이용 |
| 면적 / 건물 | 4.0㎡ · 철골철근콘크리트조 36층 건물 내 제2층 · 사용승인 2007.05.11 |
| 소유자 | 민경미 (2007.09.14 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 26,000,000원 / 6,816,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에스에셋대부 유한회사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 배당표 대조가 필요하다
② 점유·임차관계 — 대항력과 승계 가능성이 모두 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 확인된 점유관계인은 2명입니다. 다만 두 점유자의 조사 부분은 제2가090호와 제2다085호로 기재돼 있고, 경매 대상은 제2가091호입니다. 벽체 구분 없이 여러 호수가 하나의 영업장처럼 사용되고 있어, 서류상 호수와 실제 점유구역이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
| 점유관계인 | 조사 부분 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계(매수인) |
|---|---|---|---|---|---|
| 페리스타(대표 황춘희) | 2층 제2가090호 | 돌잔치 전문점 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 소담촌(대표 김지현) | 제2층 2다085호 | 음식점 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
두 점유자 모두 전입신고일과 확정일자, 보증금, 차임 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “임차인 없음”이나 “대항력 없음”으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인이 승계할 수 있는 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 26.22%라는 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 26,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,816,000원입니다. 할인율만 보면 감정가의 26.22%이지만, 이 사건과 비교할 수 있는 동일 용도·동일 면적 실거래는 확인되지 않습니다.
신구로자이의 최근 12건 거래는 84.87㎡~133.78㎡ 공동주택 거래이고, 평균 거래금액은 879,166,666원, 최신 거래는 2026년 7월 84.94㎡·12층의 840,000,000원입니다. 이 사건은 4.0㎡ 오픈상가이므로 면적과 용도가 전혀 달라 해당 거래를 시세 근거로 사용할 수 없습니다. 전체 평균이나 최신 공동주택 거래와 최저가를 직접 비교해 “저렴하다”고 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 7.7% 추정) | - | 522,688원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 85,200,000원 | 6,293,312원 |
| 2. 신림서부새마을금고 근저당권 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권총액은 241,200,000원, 채권자 배당액은 6,293,312원, 미배당액은 234,906,688원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당권은 등기상 2010.09.27 말소돼 실제 배당순위와 금액은 원본 대조가 필요합니다.
현재 회차에서는 미배당액이 234,906,688원이고, 7회 유찰 시 236,245,350원, 8회 유찰 시 237,316,280원으로 증가합니다. 신청채권자에게는 세 시나리오 모두 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 낙찰가가 더 내려가도 채권 미배당만 커질 뿐, 점유자의 보증금과 승계 여부가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로초등학교 북서측 인근으로 상업시설·업무시설·아파트가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 지하철 1호선 구로역, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 교통 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 36층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기·에스컬레이터·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 공부상 판매시설이나 현재는 인근 호수들과 함께 근린생활시설로 이용 중이며, 제2가091호는 벽체 구분이 없는 오픈상가입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,201,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 4.0㎡의 소규모 구분점포이면서 독립된 벽체가 없어 단독 사용, 임대, 담보평가 및 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 경계 확인. 제2가091호의 바닥 표시, 기둥, 도면상 경계와 실제 영업장 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 권리 확인. 페리스타와 소담촌의 전입신고일·확정일자·보증금·차임·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 없음이 아니라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 배당표 재검증. 2010.09.27 말소된 우리은행 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유와 실제 채권승계·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한. 최저가 6,816,000원만을 취득원가로 보지 말고, 확인된 인수 보증금과 점유 해소에 필요한 금액을 더해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 상가 활용성 확인. 공부상 판매시설과 현재 근린생활시설 이용의 차이, 독립 출입·전기·급배수·소방설비 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다”
이 물건의 감정가는 26,000,000원이고 최저가는 6,816,000원까지 내려왔습니다. 그러나 6회 유찰과 26.22%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 대상은 4.0㎡의 벽체 없는 오픈상가이고, 현황조사상 점유관계인 2명의 보증금과 대항력, 우선변제 및 승계 가능성이 모두 확인되지 않았습니다.
등기상 말소기준은 비교적 명확하지만, 예상배당표에는 이미 말소된 우리은행 근저당권이 배당 대상으로 포함돼 있어 서류 간 불일치도 남습니다. 비교 가능한 동일 상가 실거래 역시 없어 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 결론은 권리·점유·경계 확인 전에는 실질취득액 산정 자체가 불가능한 D등급 물건입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 제2가091호의 독립성과 점유자의 권리를 어디까지 확인할 수 있느냐입니다.
