제주지방법원 2025타경1416. 서귀포시 안덕면 사계리 지음빌딩 1층114호로, 공부상 소매점이며 음식점으로 사용됐으나 조사일 현재 휴업 중인 집합건물입니다. 주식회사에스비산업개발이 2020년 8월 6일 거래가 721,296,132원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 704,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2025년 6월 17일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

말소기준보다 앞선 2020년 1월 21일의 하나은행 근저당권 4,200,000,000원은 2020년 8월 6일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 있는 말소기준 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 별도 인수권리는 없습니다. 권리만 놓고 보면 매수인이 채권 미배당액을 떠안는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원

말소기준은 2020년 8월 6일 설정된 하나은행 근저당권 704,400,000원입니다. 공동담보로 지음빌딩 제2층 제214호가 기재돼 있으며, 이 사건의 신청채권자 청구액은 623,175,008원입니다. 현재 최저가 204,640,000원을 전제로 하면 집행비용을 제외한 하나은행 예상배당은 200,975,040원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 503,424,960원입니다.

② 가격 해석 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 유보

감정가는 596,619,200원이고 현재 최저매각가는 204,640,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3%까지 하락했습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 143,248,000원, 5회 유찰 시 100,273,600원입니다.

다만 이 물건은 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있지만, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지까지 판단할 근거는 아닙니다. 특히 관광지 주변 근린생활시설은 영업상태·접근성·용도 적합성·공실 여부에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 “3회 유찰 = 저가”로 단순 연결하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,640,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 하나은행은 채권최고액 기준 503,424,960원을 배당받지 못하지만, 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 산방산 주차장 남서측 인근으로, 관광지·근린생활시설·숙박시설·전 등이 혼재하는 해안 관광지 주변 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 공부상 소매점으로 음식점으로 사용됐으나 조사일 현재 휴업 중입니다.
• 설비. 기본 급배수설비·공동 위생설비·승강기·천정부착형 냉난방시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 계획관리지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 인접도로 대비 평지인 자루형 토지입니다. 토지면적은 3,173㎡, 공시지가는 356,400원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 집합건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이나 등기사항전부증명서상 용도는 제1종근린생활시설입니다.
• 제시외 건물. 야외작업장 판넬조 판넬지붕 7.2㎡가 소재하며 매각에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대료 확인. 감정가 할인율만으로 가격을 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 매매가·임대료·공실기간을 조사하세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사업장 사용 여부를 확인하세요.
• 용도 표기 대조. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서의 근린생활시설 용도 표기가 다르므로 건축물대장·허가사항·현황을 대조하세요.
• 휴업 상태 점검. 음식점으로 사용 후 휴업 중인 상태이므로 내부 시설·원상복구·재영업 가능성 및 추가 비용을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 야외작업장 7.2㎡의 위치·상태·이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보로 기재된 지음빌딩 제2층 제214호의 경매·배당 진행 상황을 함께 확인하세요.
• 규제 검토. 역사문화환경보존지역과 각종 보전지구·건축계획심의대상구역이 영업·증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 운영은 별개다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 596,619,200원에서 3회 유찰돼 204,640,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확인되는 것은 아닙니다. 공부상 소매점으로 음식점 사용 후 휴업 중이고 임대관계가 미상이며, 용도 표기 차이와 제시외 건물이 있습니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 운영성은 현장 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 수익성과 재사용 가능성입니다.