제주지방법원 2025타경1416. 서귀포시 안덕면 사계리 지음빌딩 제2층 제214호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 이 호실은 공부상 소매점이며 실제로는 음식점으로 사용하다 조사일 현재 휴업 중입니다. 주위는 산방산 주차장 남서측 인근의 관광지·근린생활시설·숙박시설·전 등이 혼재하는 해안 관광지 주변 지역입니다.

권리구조는 복잡하지 않습니다. 현 소유자 주식회사에스비산업개발이 2020년 8월 6일 거래가액 624,016,542원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행 명의의 채권최고액 704,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 인수권리 없음과 현장 점유 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2020년 1월 21일 설정됐던 주식회사하나은행의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당은 2020년 8월 6일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020년 8월 6일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 권리는 2025년 6월 17일 임의경매개시결정뿐이며, 이는 매각으로 소멸합니다.

② 가격 구조 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물

감정가 533,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 182,819,000원, 감정가의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 182,819,000원입니다.

유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄고 하나은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차의 미배당 524,940,466원과 향후 회차의 미배당 역시 채권자와 채무자 사이에 남는 채권 문제이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,819,000원 가정)

집행비용 3,359,466원을 제외한 179,459,534원이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 524,940,466원이며, 소유자 교부액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

신청채권자의 청구액은 623,175,008원으로 채권최고액 704,400,000원보다 작습니다. 현재 회차의 신청채권자 예상배당액은 179,459,534원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 해당 근저당은 지음빌딩 제1층 제114호와 공동담보 관계로 기재돼 있으므로, 실제 배당절차에서는 공동담보의 진행 상황도 원본 서류로 확인해야 합니다.

④ 용도·건물 상태 — 상가 운영 가능성 확인이 핵심

• 이용상태. 공부상 소매점이며 음식점으로 사용했으나 조사일 현재 휴업 중입니다.
• 용도표시 차이. 집합건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이나, 등기사항전부증명서상 용도는 제1종근린생활시설입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 중 제2층 제214호로, 내벽은 판넬 위 페인팅, 바닥은 석재 붙임, 창호는 강화유리 등입니다.
• 설비. 기본 급배수설비, 공동 위생설비, 승강기, 천정부착형 냉난방시설이 설치돼 있습니다.
• 공부와 차이. 감정요항표에는 건물개황도에 표시된 제시외 건물(ㄱ)이 소재한다고 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서귀포시 안덕면 사계리 소재 산방산 주차장 남서측 인근입니다.
• 주위환경. 관광지, 근린생활시설, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 해안 관광지 주변 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역의 평지·자루형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,173㎡, 공시지가는 356,400원/㎡입니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 영업자, 열쇠 보유자와 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 지음빌딩과 인근 상가의 실제 거래가·임대료·공실기간을 확인하세요.
• 용도 대조. 등기상 제1종근린생활시설, 건축물대장상 제2종근린생활시설, 공부상 소매점, 실제 음식점 사용 내역을 원본 서류와 대조하세요.
• 제시외 건물. 감정요항표의 제시외 건물(ㄱ)이 매각 대상과 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당의 공동담보인 제1층 제114호의 경매·배당 진행 여부를 확인하세요.
• 시설 상태. 휴업 기간 중 냉난방·급배수·위생설비와 내부 마감의 상태 및 원상복구 비용을 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담과 상가 운영에 필요한 고정비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다”

이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 2020년 8월 6일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 결론은 권리만으로 정할 수 없습니다. 이 물건은 세 차례 유찰됐고, 공부상 소매점이지만 음식점으로 사용하다 현재 휴업 중이며, 임대관계가 미상입니다. 여기에 등기와 건축물대장의 용도표시 차이, 제시외 건물, 공동담보 관계도 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 운영 가능성은 검증 필요. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 실제 점유·임대수익·공실위험·시설비용을 확인한 결과가 응찰 여부를 좌우합니다.