제주지방법원 2025타경1479. 서귀포시 대정읍 하모리 1089-32, 도로명주소 신영로36번길 41에 있는 대지와 근린생활시설·주택 복합 물건입니다. 토지는 613㎡의 대지로, 준주거지역·평지·사다리형·소로각지입니다. 건물은 근린생활시설과 주택으로 이용되고 있으며, 제시외 근린생활시설 78.5㎡, 창고 4.8㎡, 현관·비가림 12.6㎡와 인조잔디·수목·닥트 설비까지 일괄매각 평가에 포함됐습니다.
현재 소유자는 박선혜이고, 박병준이 청구액 731,873,972원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2020.04.20. 모슬포수산업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박병준 근저당권 360,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 23년 이상 앞선 가등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1089-32 · 신영로36번길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 부속 화장실 |
| 토지 | 613㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박선혜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,035,671,740원 / 724,970,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박병준 / 731,873,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 배당표상 0원보다 중요한 선순위 가등기
말소기준권리는 2020.04.20. 설정된 모슬포수산업협동조합의 근저당권입니다. 2024.10.14. 박병준 근저당권과 2025.07.31. 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광섭 | 본건 전부분 | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김광섭의 전입일은 2025.06.16.로 말소기준일 2020.04.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 724,970,000원으로 감정가 1,035,671,740원의 70% 회차입니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 724,970,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 수치는 가등기의 권리 승계 가능성이나 말소 비용을 금액으로 반영한 값이 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 724,970,000원 | 244,679,700원 | 115,320,300원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 507,478,999원 | 459,995,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 355,235,299원 | 610,537,995원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 724,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,649,700원 |
| 1. 근저당 · 모슬포수산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박병준 | 360,000,000원 | 115,320,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 960,000,000원 중 715,320,300원이 배당되고, 244,679,700원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 박병준의 청구액은 731,873,972원이며, 현재 회차 예상배당은 115,320,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 613㎡ 대지로 준주거지역, 고도지구 20m 이하, 평지·사다리형이며 소로1류와 소로2류에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물. 근린생활시설과 주택으로 이용되고, 경량철골구조 판넬지붕 및 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물이 포함됩니다.
- 제시외 물건. 근린생활시설 78.5㎡, 창고 4.8㎡, 현관·비가림 12.6㎡와 인조잔디·수목 및 닥트 설비가 평가에 포함됐습니다.
- 환금성. 대지와 근린생활시설·주택이 결합된 복합용도 물건으로, 단일 주거용 물건과 달리 실제 이용 상태와 임대·영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1997년 가등기 원인 확인. 소유권청구권가등기가 담보가등기인지, 청산절차가 있었는지, 말소 대상인지와 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기부 충돌 대조. 명세서에는 인수권리 없음으로 적혀 있지만 등기 분석에는 가등기 인수로 표시돼 있으므로 원본 문서와 법원 기록을 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 김광섭의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 경계 확인. 78.5㎡ 근린생활시설, 4.8㎡ 창고, 12.6㎡ 현관·비가림이 일괄매각 대상에 정확히 포함되는지 현황과 도면을 대조하세요.
- 건축물 상태 확인. 증축일 2019.12.03.과 제시외 건물의 허가·신고 상태, 용도 및 구조를 건축물대장과 비교해야 합니다.
- 사용승인일 기재 확인. 감정요항표에는 기호(3)의 사용승인일이 2027.06.19.로 적혀 있으므로 원문 오기 여부를 확인하세요.
- 부대설비 확인. 건물에 포함해 평가된 닥트와 인조잔디·수목의 현존 상태 및 철거·유지 비용을 확인하세요.
- 세금·체납 확인. 당해세와 공과금, 공용관리비 및 영업 관련 체납 가능성을 별도로 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 70%는 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 가등기 문제가 정리된 뒤 현장 상태와 이용가치를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리위험 0”
이 물건의 배당 구조만 보면 단순합니다. 말소기준 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고, 점유자 김광섭도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 배당표가 아니라 1997.03.19. 선순위 가등기입니다. 등기 분석에서는 매수인 인수로 표시되는 반면 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재돼 있어, 두 자료가 정면으로 충돌합니다. 담보가등기인지, 이미 실체가 소멸한 권리인지, 매각으로 말소되는지를 확인하기 전에는 소유권 취득의 안전성을 확정할 수 없습니다.
임차인 위험은 낮지만 소유권 위험은 미확정. 감정가의 70%라는 숫자보다 가등기의 성격과 말소 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리 충돌이 해소되기 전 단계에서는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
