제주지방법원 2025타경1479. 제주 제주시 한림읍 금악리 일대의 대지와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,345,544,140원의 70%인 941,881,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2022.05.24. 보령수산업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 입찰 자격과 일괄매각 조건입니다. 목록5·6은 농지취득자격증명을 제출해야 하고, 이를 제출하지 않으면 입찰보증금이 반환되지 않습니다. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내 발급하도록 되어 있으므로, 입찰 전에 해당 행정관서에 신청할 수 있다는 안내도 함께 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1479 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 3398 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악서길 19 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 박선혜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,345,544,140원 / 941,881,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 731,873,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 현황 | 532㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 78,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2022.05.24. 설정된 보령수산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤 같은 조합의 을구 2번 근저당권, 박병준의 을구 3번 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 계약관계 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광섭 | 본건 전부분 | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 김광섭의 전입일 2025.06.16.은 말소기준일 2022.05.24.보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차계약서와 점유 경위를 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저가는 941,881,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일한 일괄매각 구성과 이용상태를 비교할 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 대지, 토지, 건물과 농지취득 조건이 함께 얽힌 물건은 개별 필지의 이용 가능성과 일괄매각 전체 가치를 나눠 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 941,881,000원 | 930,062,190원 | 444,937,810원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 659,316,700원 | 650,323,533원 | 724,676,467원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 461,521,690원 | 454,506,473원 | 920,493,527원 | 0원 |
회차가 내려가면 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 미배당액은 후순위 채권자와 채무자 사이에 남는 문제입니다. 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 넘어오지는 않으므로 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 941,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,818,810원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 보령수산업협동조합 | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 보령수산업협동조합 | 300,000,000원 | 215,062,190원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 박병준 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,375,000,000원 중 채권자 예상배당은 930,062,190원이며, 미배당액은 444,937,810원입니다. 을구 2번 근저당권부터 미배당이 발생하고, 을구 3번 근저당권자인 박병준의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 일괄매각. 대지와 토지가 함께 매각되며, 목록5·6에는 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다.
- 건물 용도. 목록3의 용도는 제2종근린생활시설이나 일반건축물대장상 용도는 근린생활시설과 단독주택으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 한림읍 금악리 물건은 금악초등학교 남서측 원거리에 위치하며, 주위에는 단독주택과 전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 특성. 계획관리지역의 평지·정방형 토지이며 지목은 대, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 가격 검증. 일괄매각 전체와 직접 비교할 거래 기준 없이 감정가 70%만 확인되므로, 시세 대비 가격 메리트는 별도 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록5·6의 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 행정관서에 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 목록 대조. 각 토지와 건물의 지번, 면적, 현황, 경계, 진입로와 이용상태를 현장에서 개별 확인하세요.
- 근저당 변경금액 확인. 을구 1번의 최초 채권최고액 715,000,000원과 변경등기 660,000,000원의 관계를 최신 등기부와 채권계산서로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 김광섭은 대항력이 없지만 본건 전부분 점유자로 조사됐습니다. 임대차계약, 보증금, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 신청채권자 배당구조. 현재 회차에서는 박병준 근저당권의 예상배당이 0원이므로 취하·변경 가능성과 진행 상황을 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 일괄매각 전체의 개별 가치와 활용 가능성을 따로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸하지만 입찰 조건은 남는다”
이 물건은 등기상 매수인이 인수할 권리가 없고, 점유자도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 권리분석만 놓고 보면 인수 0원의 소멸형 물건입니다. 그러나 일괄매각 중 목록5·6의 농지취득자격증명 제출 조건은 단순한 참고사항이 아닙니다. 제출하지 못하면 보증금을 돌려받지 못하는 직접적인 입찰 위험입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 동일한 일괄매각 구성과 비교할 시세 기준 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자, 을구 1번의 변경등기 금액, 개별 목록의 실제 이용상태까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 입찰은 농지취득자격증명 확인 후입니다.
