제주지방법원 2025타경1549. 제주 서귀포시 안덕면 동광리 마마뜰빌리지 상가동 1층 1105호입니다. 사건상 물건종류는 다가구주택으로 분류되지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가 이용상태와 매각물건명세서는 근린생활시설이라고 명시합니다. 따라서 이 물건을 주거용 다가구주택처럼 평가하면 안 됩니다. 실제 투자대상은 상가동의 구분소유 호실입니다.

감정가 627,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 150,543,000원, 감정가의 약 24.01%까지 하락했습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 상가의 적정가격은 감정가 할인율만으로 확인되지 않습니다. 특히 매각물건명세서에는 본호가 제3자 소유의 1106호와 경계 구분 없이 통합 사용되고 있다고 기록돼 있습니다. 낙찰받는 소유권의 범위와 현실적으로 독립 사용 가능한 범위가 다를 수 있다는 의미입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 사용관계는 별개

말소기준은 2019.10.18 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며, 이 근저당과 그 이후의 임의경매개시결정, 제주세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 등기부상 권리가 말소되는 것과 현실 점유·호실 분리 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 국가 압류와 관련된 세금의 배당 우선순위 역시 별도로 확인해야 하며, 세금이 매수인에게 직접 인수되는지 여부와 배당순위는 개별 조세채권의 성격에 따라 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요

실제 파악된 임차인은 홍경수 1명입니다. 전입신고일은 2022.05.25로 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일(2019.10.18)보다 늦습니다. 제공된 권리관계에서는 선순위 대항력이 없는 임차인으로 판단됩니다.

그러나 보증금 액수가 확인되지 않고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 현황상 월차임은 3,500,000원입니다. 이 때문에 보증금을 0원으로 취급하거나 배당을 받을 금액까지 확정해서는 안 됩니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 선순위 대항력과 배당모형에 따른 추정치이지, 임대차에 관련된 모든 비용이 없다는 보장은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 기준이 다르다

마마뜰빌리지 거래 참고자료에는 510,000,000원 거래가 기록돼 있습니다. 최저매각가 150,543,000원은 그 금액의 약 29.5%에 해당합니다. 그러나 이를 근거로 시세의 29.5%에 상가를 취득한다고 해석해서는 안 됩니다.

비교 사례는 99.76㎡·3층 거래인 반면 본건은 상가동 1층 1105호이며, 거래 참고자료의 대상 면적도 73.1325㎡로 일치하지 않습니다. 특히 본건은 근린생활시설로 이용 중이고 인접 제3자 소유 호실과 통합되어 있습니다. 따라서 이러한 거래를 동일 호실 유형의 정상 상가 시세로 적용할 수 없습니다.

최신 참고거래 역시 2025.06로, 2026.11.03 매각기일에 가까운 동일 조건의 거래가 아닙니다. 두 건의 거래금액은 같아 참고표본 내 가격 차이는 없지만, 이것이 현재 본건의 시장가격이 유지된다는 증거는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,543,000원 가정)

하나은행 채권은 등기상 채권최고액 372,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 신청청구액은 471,097,314원으로 별도 금액입니다. 집행비용과 배당은 추정치이며, 국세 압류 관련 조세채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 부족액과 인수 검토

현재 최저가 기준으로 하나은행 근저당의 채권최고액 372,000,000원 가운데 224,364,602원이 미배당되는 계산입니다. 그러나 이 부족액은 말소되는 근저당권에 관한 것이므로, 그 자체가 낙찰자에게 승계되는 채무는 아닙니다.

다음 회차에서 가격이 내려가더라도 인수액은 현재 배당모형상 0원입니다. 그렇지만 호실 분리·점유 정리·보증금 확인·세금 배당은 여전히 해결해야 할 문제입니다. 최저가가 낮아질수록 명도와 독립 사용의 난도가 줄어드는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 안덕면 동광리 동광육거리 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 기와지붕, 사용승인일 2019.05.29입니다. 외벽은 데코타일·페인팅 마감, 내부는 페인팅·강마루 마감 등이 적용돼 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비 및 천장매립형 에어컨 냉방설비가 기재돼 있습니다. 다만 각 설비가 1105호에 독립적으로 연결되는지 확인이 필요합니다.
• 도로. 남측 약 28미터 아스콘포장도로와 북동측 약 3미터 콘크리트포장도로에 접합니다. 개별 호실의 출입 동선은 현장에서 따로 살펴야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역이며 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 및 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 348,900원/㎡로 기재돼 있습니다. 이 금액은 토지의 공시지가이므로 본건 상가 전유부분의 직접적인 시세는 아닙니다.
• 환금성. 마마뜰빌리지의 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 본건 역시 4회 유찰 상태이고 독립 사용 문제가 있어 재매각·임대·담보활용 시 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1105호·1106호 경계 확인. 집합건축물대장, 건축물현황도, 전유부분 도면 및 현장을 대조하여 각 호실의 법적 경계와 실제 공간을 확인해야 합니다.
• 제3자 소유자와의 관계. 1106호 소유자의 동의 없이 1105호를 분리해 사용할 수 있는지, 출입구와 공용설비의 권리관계 및 분리공사 가능성을 확인해야 합니다.
• 임대차계약 원본 확인. 홍경수의 보증금, 월차임 3,500,000원의 계약 범위, 임차 공간, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
• 점유·명도 가능성. 현재 통합 영업공간에서 1105호만 인도받을 수 있는지, 점유 이전과 원상분리에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 상가 실거래 재검증. 99.76㎡·3층 거래는 직접 비교 대상이 아닙니다. 동일 용도·유사 면적·실제 사용 가능 상태의 상가 거래와 임대수요를 따로 조사해야 합니다.
• 세금·공과금. 제주세무서장 압류와 관련된 조세채권, 배당 우선순위, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 대출·환금성. 호실 경계와 점유 문제가 담보평가 및 금융기관 대출에 영향을 주는지 사전 확인해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 현장상태를 다시 대조하고, 최종 매각조건이나 정정 공고가 있는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 가격표보다 1105호의 독립성이 먼저다”

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 627,000,000원, 현재 최저가 150,543,000원. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 약 24.01%가 됐습니다. 말소기준도 명확하고 임차인의 전입도 후순위이므로 등기상 권리는 상대적으로 단순합니다.

그러나 더 중요한 사실은 제3자 소유인 1106호와 경계 없이 통합 이용되는 1105호라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인까지 존재하고, 비교에 사용된 510,000,000원 거래는 본건과 면적·층·용도가 달라 현재 상가의 적정시세를 입증하지 못합니다. 여기에 4회 유찰과 단지의 저조한 낙찰 실적도 무시할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 제한적이지만, 실제 점유·호실 분리·시세·환금성 위험은 높다는 것입니다. 1105호의 독립 이용 가능성과 비용을 검증하기 전에는 추가 유찰로 가격이 더 낮아지더라도 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 가격의 할인율이 아니라, 실제로 무엇을 소유하고 어떻게 사용할 수 있는지가 이 사건의 승부처입니다.