307,230,000원
제주지방법원 2025타경1549. 서귀포시 안덕면 동광리 마마뜰빌리지 상가동 1층 1105호입니다. 사건상 용도 표기는 다가구주택이지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 근린생활시설로 확인됩니다. 말소기준권리는 2019.10.18. 주식회사하나은행 근저당권 372,000,000원이고, 이후의 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 홍경수의 전입일은 2022.05.25.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 부족액 69,871,220원도 근저당권자의 미회수액일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
권리관계만 보면 인수형 사건은 아닙니다. 다만 현장 이용관계가 단순하지 않습니다. 본 호실은 제3자 소유의 1106호와 호실 구분 없이 통합 이용 중입니다. 낙찰 대상은 1105호이므로, 실제 경계와 독립적인 출입·사용 가능 상태를 확인하지 않은 채 외관상 통합된 공간 전체를 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 1602 마마뜰빌리지 상가동 제1층 제1105호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 신화역사로 423 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 다가구주택 · 감정평가 및 매각물건명세서상 근린생활시설 |
| 건물 / 비교 면적 | 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 내 1층 1105호 · 73.1325㎡ |
| 사용승인일 | 2019.05.29. |
| 소유자 | 황종훈 |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 307,230,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 471,097,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2019.10.18. 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.08.06. 임의경매개시결정과 2026.01.14. 국세 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 372,000,000원이며, 현재 최저가 배당 가정에서는 집행비용을 뺀 302,128,780원이 배당돼 69,871,220원이 미배당됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍경수 | 본호 전부분 | 2022.05.25. | 보증금 미상 월 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 홍경수 1명입니다. 전입일 2022.05.25.은 말소기준권리인 2019.10.18. 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계와 점유 인도 협의에 필요한 내용은 매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
③ 거래·가격 비교 — 60.2%지만 같은 면적 거래가 아니다
마마뜰빌리지의 확인된 거래는 2건이며 모두 면적 99.76㎡, 3층, 거래가 510,000,000원입니다. 대상의 비교 기준 면적은 73.1325㎡로 거래 사례와 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 60.2%라는 수치는 표면적 참고치이며, 동일 면적·동일 호실 조건의 직접 시세로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06. | 99.76㎡ | 3층 | 510,000,000원 |
| 2024.03. | 99.76㎡ | 3층 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.76㎡ | 1건 | 510,000,000원 |
| 분석 대상 | 73.1325㎡ | 1층 | 307,230,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 510,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 가격 차이는 0.0%입니다. 최저가 307,230,000원은 이 거래가의 60.2%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 면적이 다르며, 대상은 제3자 소유 호실과 통합 사용 중입니다. 이 때문에 “40%가량 싸다”라고 단정하거나 가격 가점을 크게 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,101,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 372,000,000원 | 302,128,780원 |
| 근저당 미배당 | - | 69,871,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 근저당 미배당액은 배당 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 307,230,000원 | 302,128,780원 | 69,871,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 215,061,000원 | 211,250,146원 | 160,749,854원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 150,542,700원 | 147,635,102원 | 224,364,898원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광육거리 서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·천장매립형 에어컨 냉방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 28미터 아스콘포장도로, 북동측으로 폭 약 3미터 콘크리트포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역의 평탄한 부정형 토지로 주상용 이용이며, 토지면적은 4,997.4㎡, 공시지가는 348,900원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2019.05.29.이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 마마뜰빌리지는 30세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 3.6회와 낙찰률 0.0%를 감안하면 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1105호 경계 확인. 제3자 소유 1106호와 통합 이용 중이므로 낙찰 대상의 물리적 범위와 실제 경계를 현장에서 확인하세요.
- 독립 사용 가능성 확인. 통합된 상태에서 1105호만 별도로 사용할 수 있는지 출입과 내부 구획 상태를 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 홍경수는 대항력이 없지만 본호 전부분을 점유하고 있으므로 인도 일정과 점유 현황을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 시세 비교 조건 확인. 510,000,000원 거래는 99.76㎡이고 대상 비교 면적은 73.1325㎡입니다. 60.2% 수치만으로 저가 낙찰이라고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기와 실제 근린생활시설 이용상태를 기준으로 취득 목적에 맞는 사용 가능성을 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목과 점유 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 공간은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 홍경수의 전입도 그보다 늦어, 등기와 임차관계에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 최저가도 감정가 627,000,000원에서 307,230,000원으로 내려왔습니다. 그러나 확인 거래는 대상보다 넓은 99.76㎡ 사례뿐이어서 60.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
결론을 좌우하는 핵심은 제3자 소유 1106호와의 통합사용 상태입니다. 낙찰 대상은 1105호뿐이며, 현재 보이는 통합 공간 전체가 매각 대상은 아닙니다. 권리분석은 비교적 단순하지만 독립 사용 가능성, 호실 경계, 임차인 인도와 환금성 확인이 선행돼야 합니다. 권리는 통과, 현장성과 가격 적정성은 보수적 검토. 낮은 최저가보다 1105호 단독 가치가 얼마인지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
