제주지방법원 2025타경1549. 이번 물건은 서귀포시 안덕면 동광리 마마뜰빌리지 상가동 2층 2205호입니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설입니다. 2019년 10월 18일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 168,000,000원이 말소기준권리이고, 2025년 임의경매개시결정과 2026년 국세 압류가 그 뒤를 따릅니다. 등기된 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명료합니다.

문제는 점유와 가격입니다. 현황조사상 홍경수가 본호 전부분을 점유하고 있으며 차임은 3,500,000원으로 기재돼 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 상가의 대항력은 주택의 전입신고만으로 판단할 수 없습니다. 사업자등록과 실제 인도 시점, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 또한 마마뜰빌리지의 거래가격 510,000,000원은 99.76㎡ 거래인 반면 비교대상 기준면적은 61.005㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 해당 실거래를 이 상가의 직접적인 시세로 적용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

2019년 10월 18일 주식회사하나은행이 설정한 채권최고액 168,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025년 8월 6일 임의경매개시결정, 2026년 1월 14일 국을 권리자로 하는 압류가 등기됐습니다. 이 근저당권과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 필요

홍경수의 전입일은 2022.05.25로 하나은행 근저당 설정일인 2019.10.18보다 늦습니다. 이에 따라 현황조사 기반 권리판정에는 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 본건은 주택이 아닌 근린생활시설이므로, 실제 상가임대차의 대항력은 건물 인도 및 사업자등록 등 해당 법률상 요건을 검토해야 합니다. 전입일만으로 모든 상가 임차권의 대항력을 배제하는 것은 안전하지 않습니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 1명의 계약서, 사업자등록일, 점유 개시 시점, 보증금 및 배당요구 여부를 대조해야 매수인 인수 가능성을 최종 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 14.7%라는 숫자의 함정

마마뜰빌리지 관련 실거래에는 510,000,000원의 거래가 확인됩니다. 집계된 최근 12개월 평균 역시 510,000,000원이고, 최저매각가는 이 금액의 14.7%로 표시됩니다. 그러나 중요한 문제가 있습니다. 거래 면적 99.76㎡와 비교대상 기준면적 61.005㎡가 서로 다릅니다. 또한 해당 거래가 본건 근린시설과 동일한 용도·호실 조건인지 확인되지 않았습니다.

최신 거래는 2025년 6월의 510,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격변화율은 0.0%로 집계됩니다. 다만 해당 평균은 표본이 제한적이고 대상 상가와 면적·용도 조건이 일치하지 않아, 본건 상가의 가격 상승 또는 하락 추세로 일반화할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,911,000원 가정)

집행비용 1,748,398원을 제외한 73,162,602원이 하나은행에 배당되는 추정 구조입니다. 미배당액 94,837,398원은 채권최고액을 기준으로 계산한 부족액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 별도로 신청채권자의 청구금액은 471,097,314원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

추가 유찰 시 최저매각가는 52,437,700원, 36,706,390원으로 하락하는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 매각대금이 줄어들수록 근저당권자에게 돌아가는 배당도 줄어들고, 미배당 부족액은 커집니다.

매수인의 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정돼 있지만, 상가 임차보증금에 대한 확인이 완료되지 않았으므로 모든 회차에서 실질취득비용이 최저가와 같다고 확정할 수는 없습니다. 특히 상가의 거래가격과 임대수익이 검증되지 않은 상황에서는 추가 유찰 자체가 투자수익을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 동광육거리 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정기노선과 지방도가 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물의 2층 호실입니다. 외벽은 데코타일·페인팅 마감, 내벽은 페인팅 마감, 바닥은 강마루 마감 등이며 PVC샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비와 천장매립형 에어컨 냉방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 계획관리지역의 평탄한 부정형 토지이며, 남측 약 28미터 아스콘포장도로와 북동측 약 3미터 콘크리트포장도로에 접합니다.
• 규제. 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역 및 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 공시지가는 348,900원/㎡입니다.
• 환금성. 마마뜰빌리지의 집계 세대수는 30이며, 상가 호실의 거래와 주거용 호실의 거래를 구별해야 합니다. 4회 유찰 이력을 감안하면 실제 영업수요·임대수익·매수층 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 임차계약 확인. 홍경수의 임대차계약서, 사업자등록일, 실제 인도·점유 시점, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수금액 재산정. 현재 추정 인수액은 0원이지만 보호되는 임차보증금이 확인되면 실제 부담액을 재산정해야 합니다. 낙찰가 외 취득 관련 비용도 별도로 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 제주세무서장의 압류와 관련해 세금의 법정기일, 교부청구 및 우선 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 동일 용도 실거래 검증. 99.76㎡ 실거래와 비교대상 기준면적 61.005㎡는 서로 다릅니다. 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 및 임대사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 상가 수익성 확인. 실제 임대료와 계약조건, 공실 가능성, 운영비용, 입지별 영업수요를 바탕으로 감정가와 무관한 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 관리비·점유 문제. 체납 관리비, 점유자의 인도 가능성 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 검토. 4회 유찰과 단지 평균 4.3회 유찰이라는 통계를 단순 할인 기회로만 해석하지 말고, 환금성과 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “많이 내려온 가격”과 “싸게 사는 가격”은 다르다

제주 마마뜰빌리지 상가동 2205호는 감정가 312,000,000원에서 최저매각가 74,911,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 추정된다는 점은 긍정적입니다.

그러나 이 물건을 단순히 감정가의 24%라는 이유로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 실제 임차인 1명의 보증금과 상가 대항요건이 확인되지 않았고, 시세 비교에 사용된 실거래는 면적이 다른 거래입니다. 이미 여러 차례 유찰된 근린시설이라는 특성상 가격 검증과 환금성 점검이 우선입니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명료하지만, 임차권은 추가 확인이 필요하고 가격 메리트는 미검증입니다. 따라서 현 단계의 결론은 무리한 입찰보다 임대차 실태·동일 용도 시세·실질취득비용을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 결정하는 것입니다.