서울남부지방법원 2025타경12494. 서울 금천구 가산동 아이티캐슬2차 제3층 제302호로, 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다. 소유자는 주식회사와이지앤이며, 2022년 소유권을 취득했습니다. 이후 주식회사에이플러스파이낸셜을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,500,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이를 말소기준권리로 임의경매가 진행 중입니다. 후순위 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정이지만, 별도등기와 관련된 지상권은 매수인이 인수한다는 명시사항이 존재합니다. 또한 실제 조사된 임차인은 3명으로, 그중 말소기준권리 이전 전입자가 2명입니다. 한 임차인의 보증금은 30,000,000원으로 확인되지만, 다른 선순위 전입자의 보증금은 미상입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 말소된다는 사실만으로 권리관계가 정리된다고 볼 수는 없습니다.

특히 이 물건은 최저가와 실질취득금액을 분리해야 합니다. 현재 최저가 233,472,000원만 보고 가격을 평가하면 확인된 보증금 인수액과 추가 인수 가능성, 지상권의 경제적 영향을 놓치게 됩니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 말소와 별도 지상권 인수

을구 3번 주식회사에이플러스파이낸셜의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 강성민과 대서양홀딩스주식회사의 근저당권, 롯데건설주식회사 및 근로복지공단의 가압류, 금천구 압류와 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 후순위 등기 말소와 임차보증금 반환의무, 별도등기 지상권의 존속은 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 3,000만원, 추가 금액 미상

현황조사에서 확인된 임차인은 주식회사 뉴플렉스, 주식회사 아이엠에이할랄누산따라, 주식회사 엠자산관리로 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 말소기준일은 2022.09.01이며, 그 이전 전입자로 조사된 임차인은 뉴플렉스와 엠자산관리입니다. 다만 전입일 선후관계만으로 모든 대항요건이 최종 확정되는 것은 아니므로, 실제 점유·사업자등록 등 적용되는 요건을 원본으로 확인해야 합니다.

임차인의 대항력·우선변제·인수 여부는 전입일과 현황조사 및 예상배당에 근거한 분석입니다. 실제 점유, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 임대차계약의 내용에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다.

아이엠에이할랄누산따라는 말소기준일 이후인 2023.10.11 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 분석상 보증금 승계 대상은 아니지만, 실제 점유자의 인도 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 3명 중 선순위 전입자 2명의 권리 확인이 이 물건의 핵심입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 51.2%가 실질 할인율은 아니다

감정가는 456,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 233,472,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 51.2%입니다. 다만 실제 취득부담에는 임차보증금 승계액이 더해질 수 있으며, 지상권의 경제적 영향도 별도로 고려해야 합니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 아파트형공장의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가나 실질취득금액을 시세와 비교해 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,472,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 집행비용 4,068,608원을 공제하면 주식회사에이플러스파이낸셜에 229,403,392원이 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 배분되는 금액은 없고, 소유자 잔여금도 없습니다. 별도로 엠자산관리 보증금 30,000,000원은 예상배당에서 지급하지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액 또는 가압류 청구금액 기준입니다. 총 채권액 3,241,634,310원, 채권자 배당액 229,403,392원, 예상 미배당액 3,012,230,918원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 뉴플렉스의 보증금·배당·인수관계는 확정되지 않았습니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득 구분

유찰이 추가로 발생할 경우 최저가가 낮아지지만, 확인된 임차보증금 인수액은 그대로 남는 것으로 예상되어 있습니다. 더 중요한 점은 미확인 선순위 보증금과 지상권의 경제적 영향이 어느 회차에서도 해소된 것으로 확인되지 않는다는 사실입니다.

확인 실질취득금액은 매각가에 엠자산관리 보증금 30,000,000원만 합산한 값입니다. 뉴플렉스의 미상 보증금, 지상권 관련 비용, 취득세·명도비·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이지 확정된 매각결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 중로에 접하여 차량 주정차 등이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
• 건물. 2008.08.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 경보장치, 소화전설비, 냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중입니다. 아파트 주거용 물건과 구별하여 실제 산업시설 이용 가능성과 입주자격을 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당합니다. 과밀억제권역 및 기타 토지이용 제한도 기재되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 토지는 인접지와 평탄한 세장형이며, 아파트형공장 및 지원시설 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 중로에 접합니다.
• 건축물 사항. 감정평가 관련 내용에서 위반건축물로 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터·업무시설 밀집지역에 위치하지만, 본건의 최근 실거래 및 거래 추세는 확인되지 않았습니다. 산업시설 용도, 입주자격, 지상권 인수 및 임차관계가 매수자 범위와 거래가격에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지상권 원본 확인. 대지권 관련 토지 을구 5번 지상권설정등기 (2008.08.21, 제75690호)의 권리자, 목적, 범위, 존속기간, 지료 및 인수 효과를 확인하세요. 매각으로 말소되지 않는 권리입니다.
• 뉴플렉스 보증금 확인. 전입일 2022.05.20, 점유부분 33㎡로 조사되어 있습니다. 실제 점유와 대항요건, 임대차계약, 보증금·확정일자·배당요구를 확인해야 추가 인수액을 산정할 수 있습니다.
• 엠자산관리 인수 검증. 보증금 30,000,000원, 월세 2,700,000원입니다. 예상배당상 보증금 전액 매수인 인수로 계산되어 있으므로 실제 대항력과 배당관계를 확인하세요.
• 점유 중첩 확인. 엠자산관리의 점유부분은 전부로 표시되어 있으나 다른 임차인의 개별 점유부분도 조사되어 있습니다. 실제 임대차 범위와 점유 승계·전대차 관계를 확인하세요.
• 가등기 성격 확인. 갑구 8번 탑건대부금융주식회사 가등기의 실질적 성격과 매각에 따른 소멸 여부를 원본으로 확인하세요.
• 공동담보 및 배당 확인. 말소기준 근저당권은 채권최고액 1,500,000,000원의 공동담보입니다. 실제 채권액과 공동담보의 배당관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 아파트형공장의 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아니라 추가 인수금액을 포함한 실질취득금액과 비교하세요.
• 산업시설 이용 제한. 국가산업단지·산업시설구역에 따른 입주자격, 사용 가능 업종 및 처분 제한을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 조사된 임차인은 3명입니다. 실제 점유자와 인도 범위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 조사하세요.
• 매각 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 감정평가서를 확인하고, 지상권과 임차인의 인수관계를 확정한 뒤 매각기일과 진행 상태를 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 51% ≠ 시세의 51%”

이 물건은 감정가 456,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 233,472,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 가격 판단의 출발점일 뿐입니다. 매각물건명세서상 지상권이 매수인 인수권리로 명시되어 있고, 엠자산관리 보증금 30,000,000원도 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 뉴플렉스의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득부담을 확정할 수 없습니다.

현재 확인되는 최소 실질취득금액은 263,472,000원이지만, 추가 보증금 인수액과 지상권의 경제적 부담이 남아 있습니다. 또한 아파트형공장으로서의 용도 제한과 최근 실거래 시세도 별도로 확인해야 합니다. 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차인 및 별도등기 지상권의 부담은 별도로 판단해야 합니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수나 낮아진 최저가만으로 매수 매력을 판단할 수 없으며, 인수권리 확정과 실질취득금액 산정이 선행되어야 하는 고위험 검토 물건입니다.