서울남부지방법원 2025타경12494. 가산디지털단지역 인근 아이티캐슬2차 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다. 현재 소유자는 주식회사와이지앤이며, 2021년 4월 15일 주식회사티체인 명의로 거래가액 660,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 상호를 변경했습니다. 말소기준권리는 2022년 9월 1일 주식회사에이플러스파이낸셜의 근저당권 1,500,000,000원입니다.
등기 순위만 보면 말소기준 이후의 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인 2명과, 매각물건명세서상 말소되지 않는 토지 지상권입니다. 최저가가 감정가의 80%까지 낮아졌다는 사실만으로는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12494 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 137 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 아파트형공장 · 지하 3층, 지상 20층 건물 중 5층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2008.08.26 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사와이지앤 (2021.04.15 소유권 취득 · 거래가액 660,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 680,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이플러스파이낸셜 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기부상 2008년 중소기업은행 근저당권 340,000,000원은 2017.05.19 말소됐고, 2019년 근저당권 480,000,000원도 2021.04.15 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022.09.01 설정된 주식회사에이플러스파이낸셜 근저당권입니다. 이후 설정된 강성민·대서양홀딩스주식회사 근저당권과 탑건대부금융주식회사 가등기, 용산구·금천구 압류는 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 점유 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 점유 시작 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠자산관리 | 전부 | 2020.03.31 | 30,000,000원 월 2,700,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 30,000,000원 |
| 주식회사 뉴플렉스 | 33㎡ | 2022.05.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 |
| 주식회사 아이엠에이할랄누산따라 | 83.03㎡ | 2023.10.11 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증금 승계 없음 |
주식회사 엠자산관리는 말소기준보다 앞선 2020.03.31부터 전부를 점유하고 있고, 보증금 30,000,000원에 월 차임 2,700,000원으로 조사됐습니다. 우선변제권을 확인할 확정일자가 없어 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 구조이며, 배당 시뮬레이션도 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
주식회사 뉴플렉스는 말소기준 전인 2022.05.20부터 33㎡를 점유하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 이 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 해당 보증금 수준까지 고정될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
감정가 850,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 680,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 확인된 임차보증금 인수액만 반영해도 취득비용은 최소 710,000,000원입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 680,000,000원 | 30,000,000원 | 710,000,000원+α | 2,415,806,605원 |
| 2회 유찰(64%) | 544,000,000원 | 30,000,000원 | 574,000,000원+α | 2,550,446,605원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 435,200,000원 | 30,000,000원 | 465,200,000원+α | 2,658,158,605원 |
각 실질취득액의 α에는 주식회사 뉴플렉스의 미상 보증금과 토지 지상권 관련 부담이 포함될 수 있습니다. 유찰로 매각가가 내려가더라도 미상 인수액이 함께 확정되지 않으면 총비용의 하락 폭을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,200,000원 |
| 인수. 주식회사 엠자산관리 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 중소기업은행 근저당권 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당권 | 480,000,000원 | 330,800,000원 |
| 4. 에이플러스파이낸셜 근저당권 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 강성민 근저당권 | 225,000,000원 | 0원 |
| 6. 대서양홀딩스 근저당권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 7. 대서양홀딩스 근저당권 | 225,000,000원 | 0원 |
| 8. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 86,606,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 총 채권액은 3,086,606,605원, 채권자 배당액은 670,800,000원, 미배당액은 2,415,806,605원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 현황은 아파트형공장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 산업·업무용 부동산의 수요와 금융조건을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남서측 근거리에 위치하며 주변에는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 북동측 중로에 접해 차량 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트 건물로 엘리베이터, 냉난방, 급배수, 화재탐지·경보 및 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 아파트형공장은 업종·입주자격·부가가치세·대출조건과 실제 점유관계가 거래 가능성에 영향을 줍니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 뉴플렉스 보증금 확인. 계약서, 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 실제 승계액을 확정해야 합니다.
- 엠자산관리 인수 반영. 확인된 보증금 30,000,000원을 낙찰가와 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 점유 중첩 확인. 전부를 점유한다는 엠자산관리와 33㎡·83.03㎡를 각각 점유한다는 다른 법인들의 사용구역 및 전대차 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 지상권 원본 확인. 2008.08.21 제75690호 지상권의 권리자·존속기간·지료· 말소조건을 토지등기부에서 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 탑건대부금융주식회사의 가등기가 담보가등기인지, 청산절차가 진행됐는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 말소된 중소기업은행 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유와 실제 채권계산서를 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 아파트형공장 적격성. 입주 가능 업종, 산업단지 관리규정, 취득세·부가가치세, 관리비 체납과 금융기관 담보평가 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰가, 인수보증금, 지상권 부담, 명도비용을 합한 실질취득액을 기준으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “6.8억 낙찰”이 “6.8억 취득”은 아니다
이 사건은 후순위 근저당권이 많다는 이유보다, 선순위 점유와 별도등기 인수권리 때문에 난도가 높습니다. 현재 최저가 680,000,000원에 확인된 보증금 30,000,000원만 더해도 최소 실질취득액은 710,000,000원입니다. 여기에 뉴플렉스의 보증금과 토지 지상권 부담은 아직 숫자로 확정되지 않았습니다.
또한 아파트형공장이라는 용도 특성상 주거용 아파트의 시세 감각을 그대로 적용할 수 없고, 최근 실거래 비교 없이 감정가의 80%라는 할인율만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 선순위 임차보증금과 토지 지상권의 조건을 확정한 뒤에야 비로소 입찰가 계산이 가능한 물건입니다.
