435,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12494. 가산동 아이티캐슬2차 5층 501호로, 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 850,000,000원의 51.2%인 435,200,000원까지 내려왔습니다. 다만 말소기준권리는 2022.09.01. 주식회사에이플러스파이낸셜의 근저당권이고, 그보다 앞선 점유·신고 관계가 확인되는 임차인이 있어 단순한 후순위 권리 소멸형으로 볼 수 없습니다.
특히 주식회사 엠자산관리는 2020.03.31. 신고, 보증금 30,000,000원·월 2,700,000원이며 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 주식회사 뉴플렉스도 2022.05.20.로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아, 현재 단계에서는 인수총액을 30,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12494 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 아파트형공장 · 지하3층 지상20층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사와이지앤 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 435,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이플러스파이낸셜 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유와 인수권리는 별도
말소기준은 2022.09.01. 을구 5번 근저당권입니다. 이후 설정된 강성민 근저당권, 대서양홀딩스 근저당권 2건, 탑건대부금융주식회사 가등기, 현재 경매개시결정 및 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 갑구 7번 가등기는 후순위로 소멸 처리돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요가 별도로 표시돼 있어 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 3명 중 선순위 위험을 구분해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 뉴플렉스 | 33제곱미터 | 2022-05-20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 말소기준 이전 · 인수금액 미상 |
| 주식회사 아이엠에이할랄누산따라 | 83.03제곱미터 | 2023-10-11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 말소기준 이후 |
| 주식회사 엠자산관리 | 전부 | 2020-03-31 | 30,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 30,000,000원 매수인 인수 |
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
현재 회차 최저가는 435,200,000원으로 감정가 850,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없고 매수인이 부담할 권리도 남아 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 348,160,000원, 5회 유찰 시 278,528,000원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가더라도 엠자산관리 보증금 30,000,000원 인수는 별도로 남고, 뉴플렉스의 보증금 및 토지 지상권설정 등기 인수 문제도 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,752,000원 |
| 인수 · 주식회사 엠자산관리 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사에이플러스파이낸셜 | 1,500,000,000원 | 428,448,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 강성민 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 대서양홀딩스주식회사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 대서양홀딩스주식회사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,180,000,000원 중 현재 회차 배당액은 428,448,000원, 미배당은 1,751,552,000원입니다. 엠자산관리의 보증금 30,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수이므로 아래 배당 도넛에는 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중입니다.
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남서측 근거리에 위치하며, 주변에 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 중로에 접해 차량 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층, 2008.8.26. 사용승인 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 엘리베이터, 화재탐지·화재경보, 소화전, 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 뉴플렉스 보증금 확인. 2022.05.20. 신고로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않습니다. 인수금액 확정 전 원문 확인이 핵심입니다.
- 엠자산관리 인수. 보증금 30,000,000원은 현재 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- 토지 지상권. 대지권의 목적인 토지 을구 5번 지상권설정 등기(2008.08.21. 제75690호)는 매수인이 인수합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 7번은 후순위로 소멸 처리돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
- 감정가 할인과 시세를 혼동하지 말 것. 최저가는 감정가의 51.2%지만 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 판단해야 합니다.
- 회차별 총부담 재계산. 4회 유찰 시 348,160,000원, 5회 유찰 시 278,528,000원이지만 인수권리는 별도로 남습니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수 범위다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 850,000,000원에서 3회 유찰돼 내려온 435,200,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 엠자산관리의 30,000,000원 보증금 인수가 명시돼 있고, 뉴플렉스는 말소기준 이전 신고이면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 토지 지상권설정 등기도 인수됩니다.
따라서 이 물건은 “감정가 절반 수준”이라는 숫자만 보고 저가 매수로 결론낼 수 없습니다. 후순위 담보권은 소멸하지만, 매수인에게 남는 부담은 별도로 존재합니다. 현재 회차에서 판단해야 할 순서는 최저가가 아니라 뉴플렉스의 보증금과 권리관계, 엠자산관리 보증금 인수, 토지 지상권의 구체적 내용입니다.
