인천지방법원 2025타경510357. 인천 서구 연희동 은하마을 1동 4층 402호, 전용 35.45㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사정오그룹으로, 2023년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 박예반 명의의 채권최고액 36,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이를 기초로 임의경매가 진행 중입니다.
등기상 말소기준권리는 2025년 6월 13일 설정된 박예반 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김소연의 전입일은 2025년 3월 13일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 임차인의 대항력은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인의 실제 인수 부담을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 746-19, 4층 402호 도로명주소: 인천광역시 서구 승학로287번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 은하마을(1동) · 전용 35.45㎡ · 4층 건물 중 4층 402호 |
| 건물현황 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 단지현황 | 16세대 · 2001.12.13 준공 |
| 소유자 | 주식회사정오그룹 (2023.05.01 강제경매 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박예반 / 36,650,958원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.13 · 을구 9번 근저당권 · 박예반 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인이 남는다
과거 소유자의 근저당권, 가압류 및 임차권등기는 기존 경매 매각 과정에서 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 확인해야 할 등기상 말소기준권리는 을구 9번 박예반 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미확인 미배당액 승계 가능 |
| 실제 임차인 | 김소연 · 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2025.03.13 (말소기준권리 이전) |
| 배당요구 | 2025.08.08 접수 |
| 보증금 | 미상 · 반드시 확인 필요 |
| 확정일자 | 미상 · 우선변제 순위 및 배당 가능액 확인 필요 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 먼저 전입 |
| 매수인 승계 | 가능성 있음 보증금 중 미배당액 |
김소연은 배당요구를 접수했지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금, 실제 배당 순위 및 배당액을 확인해야 합니다. 배당받지 못한 보증금이 있다면 대항력에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 최저매각가인 30,870,000원은 입찰가격일 뿐, 확정된 실질취득금액이 아닙니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충분히 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인의 인수 부담이 증가해 실질취득금액이 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
따라서 보증금과 실제 배당 가능액을 확인하기 전에는 최저가가 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 7,300만원, 하락 추세 주의
은하마을(1동) 동일 면적 35.45㎡의 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 73,000,000원 한 건입니다. 2021년 9월 거래가격인 95,000,000원과 비교하면 최근 가격이 23.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.45㎡ | 2층 | 73,000,000원 |
| 2021.09 | 35.45㎡ | 2층 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.45㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.45㎡ | 2건 | 84,000,000원 |
전체 평균 84,000,000원에는 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현시점 가격 판단은 최근 거래 73,000,000원을 중심으로 접근하는 편이 적절합니다. 다만 최근 거래도 단 1건이고, 해당 거래는 2층인 반면 경매 대상은 4층이므로 개별 호수의 층·상태 등에 따른 가격 차이도 고려해야 합니다.
보증금 미상으로 실질취득금액이 확정되지 않았으므로 42.3%를 실제 취득가격 비율로 해석할 수 없습니다. 특히 실거래가격이 과거 거래 대비 23.2% 하락한 점까지 고려하면, 과거 전체 평균만으로 가격상 이점을 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 955,660원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 박예반 | 36,000,000원 | 29,914,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당액 | 36,000,000원 | 6,085,660원 부족 |
위 표는 집행비용을 공제하고 박예반 근저당권에 배분한 단순 추정입니다. 김소연의 임차보증금과 우선변제 가능액, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 매수인의 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 입찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 6,085,660원 | 임차보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 15,179,962원 | 임차보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 21,545,974원 | 임차보증금 미상 |
추가 유찰 시 최저매각가는 21,609,000원, 15,126,299원으로 하락하는 시나리오입니다. 그만큼 근저당권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 그러나 낙찰자가 확인해야 할 더 중요한 변수는 대항력 임차인에게 배당되지 않고 남는 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 서구청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 위생·급수 및 도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,341,000원/㎡입니다.
- 공부상 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 공동주택입니다. 동일 면적 실거래 표본이 2건에 불과하고 최근 거래가 과거보다 23.2% 낮아, 환금성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건은 이미 3회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김소연 임차보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 액수 및 계약 관계를 확인하고 매수인이 인수할 수 있는 미배당 금액을 계산해야 합니다. 가장 우선적인 확인 사항입니다.
- 확정일자·배당 순위 확인. 2025.08.08 배당요구가 접수되어 있습니다. 확정일자와 우선변제 가능 여부, 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재산정. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 금액을 최근 실거래 73,000,000원과 비교해야 합니다. 단순 최저가 30,870,000원만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래 하락 추세. 2021.09 거래 95,000,000원에서 2026.03 거래 73,000,000원으로 하락했습니다. 전체 평균 84,000,000원을 현시점 시세로 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 소규모 주택 환금성. 16세대 규모로 비교 거래 표본이 적습니다. 개별 호수 상태, 수리 필요성, 실제 매도 가능한 가격을 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 대항력 임차인의 보증금 반환 문제가 명도와 연결될 수 있습니다. 현장 점유와 임대차관계를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·추가 비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 수리비와 실제 취득 과정에서 발생할 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 법원 진행상황 확인. 2026.07.16 최고가매수인 이의신청각하결정(항고보증미제출)이 발송되었고, 2026.07.23 도달한 기록이 있습니다. 매각기일 전 사건 진행상황과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 법원 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,087만원짜리 집”이 아니라, 인수금액부터 밝혀야 하는 집
이 사건의 숫자만 보면 감정가 90,000,000원에서 30,870,000원까지 하락했고, 최근 거래가격 73,000,000원과 비교해도 최저가가 상당히 낮아 보입니다. 하지만 그 차액을 그대로 투자이익이나 할인 혜택으로 해석하는 것은 위험합니다.
2025년 3월 13일 전입한 김소연은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 임차보증금이 미상인 만큼 매수인이 인수할 수 있는 금액도 미확정입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 충분히 배당되지 않는다면, 입찰가격이 하락해도 실질취득금액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
더구나 최근 실거래는 73,000,000원으로 과거 거래 대비 23.2% 하락했고, 단지는 16세대 규모로 거래 표본도 적습니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트 판단을 보류해야 하는 사건입니다. 임차인의 실제 보증금, 배당 가능액, 매수인 승계금액을 확정한 뒤 실질취득금액을 최근 시세와 비교하는 것이 핵심입니다.
