인천지방법원 2025타경510357. 인천 서구 연희동 746-19, 은하마을(1동) 4층 402호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사정오그룹이고, 2025.06.13 박예반 명의 근저당권 36,000,000원이 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 김소연의 전입일은 2025.03.13으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.08.08 접수됐지만, 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 낙찰자가 실제 얼마를 추가로 부담할지는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510357 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 746-19 4층402호 · 승학로287번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.45㎡ · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사정오그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박예반 / 36,650,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 소유권은 2023.05.01 강제경매 매각으로 주식회사정오그룹에 이전됐습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2025.06.13 설정된 박예반 근저당권 36,000,000원입니다. 2025.07.10 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 김소연의 전입일 2025.03.13은 이보다 앞서 있어 임차관계가 이번 권리분석의 핵심입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 2025.08.08 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 하락 추세
은하마을(1동), 전용 35.45㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.03 73,000,000원이고, 이전 거래는 2021.09 95,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 최신 거래와 같은 73,000,000원이며 최근 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.45㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2021.09 | 35.45㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.45㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
현재 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균의 60.4%로 표면상 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 최근 거래가 과거 거래보다 23.2% 낮아진 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 김소연의 인수 가능 금액까지 확인되지 않았으므로 44,100,000원만을 실질 매입가격으로 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 박예반 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,906,200원 |
위 배당은 현재 가정된 배당표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 김소연의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 36,650,958원은 근저당 채권최고액 36,000,000원보다 큽니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천디자인고등학교 남동측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천지하철 서구청역이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층402호이며 외벽은 드라이비트마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급수설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,341,000원/㎡입니다.
- 규모. 은하마을(1동) 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2001-12-13입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김소연 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확인돼야 실제 인수 위험과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다.
- 전입·점유 원본 대조. 전입일 2025.03.13이 말소기준 2025.06.13보다 빠르므로 현황조사와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 73,000,000원은 이전 95,000,000원보다 낮고 최근·과거 추세는 -23.2%입니다. 과거 평균 84,000,000원을 가격 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
- 표본 부족 주의. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
감정가 90,000,000원이 2회 유찰돼 최저가가 44,100,000원까지 내려왔고, 이는 최근 실거래 73,000,000원의 60.4%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 커 보입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 김소연의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 매수인 인수 가능 금액과 실질취득가를 확정할 수 없기 때문입니다.
게다가 최근 거래는 과거 거래 대비 -23.2%의 하락 추세이고 최근 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 현 단계 결론은 “최저가는 낮지만 권리금액은 미확정”입니다. 보증금이 확인되어 인수액이 산정된 뒤, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 73,000,000원의 최근 시세와 비교해야 최종 응찰가를 정할 수 있습니다.
