인천지방법원 2025타경510357. 부평동 송림주택 101동 501호로, 감정평가상 현황은 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사정오그룹이고, 2023.09.05 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.06.13 설정된 박예반의 근저당권으로 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이후 2025.07.10 박예반이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면만 보면 단순합니다. 감정가 130,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 그러나 현황조사·문건접수에 확인되는 김소연은 2025.03.13 전입해 말소기준일보다 앞서고, 2025.08.08 배당요구를 했습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 이 임차관계는 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510357 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 492-1 송림주택 101동 5층 501호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호 |
| 현재 소유자 | 주식회사정오그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박예반 / 36,650,958원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.13 근저당권 · 박예반 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부에는 과거 여러 근저당·가압류·압류·경매 기록이 있으나 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.06.13 박예반 근저당이고, 2025.07.10 경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 전입일이 이보다 먼저인 만큼, 등기부상 권리 소멸만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 2025.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 있으므로 선순위 점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액·미배당액 및 최종 인수액은 계산할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’고 결론낼 자료는 없다
감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 더 유찰되면 제시된 시나리오상 63,699,999원(49%), 세 번 유찰 시 44,589,999원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 박예반 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,962,000원 |
위 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산입니다. 김소연의 보증금·확정일자 및 실제 배당순위가 확인되지 않았으므로, 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부개서초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 “아파트”로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호이며, 외벽은 몰탈 위 드라이비트 등 마감, 창호는 하이새시 이중창입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 부평동 492-1·492-4는 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김소연 보증금 확인. 가장 우선입니다. 보증금 규모를 모르면 낙찰 후 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권과 실제 배당순위를 판단하려면 확정일자 존재 및 날짜 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 전입일만으로 모든 요건을 확정하지 말고 실제 점유 여부와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김소연은 2025.08.08 배당요구를 했으나, 배당요구만으로 미회수 보증금 승계 가능성이 없어지는 것은 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세와 임차인 인수액이 확인되지 않아 ‘싸다’고 단정할 근거가 부족합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 서로 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 임차인 확인이 먼저
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 한 번 유찰돼 91,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하는 것은 아닙니다. 김소연의 전입일은 2025.03.13으로 말소기준인 2025.06.13보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 인수 가능액 자체가 미상입니다.
등기상 말소 구조보다 중요한 것은 임대차 원본 확인입니다. 김소연의 보증금·확정일자·점유관계·배당순위를 확인해 인수액이 확정된 뒤에야 91,000,000원의 최저가가 실제로 매력적인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 ‘가격 판단 보류, 임차인 확인 우선’입니다.
