의정부지방법원 2024타경92896. 포천시 가산면 금현리 496 외 5필지 제에이동호와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 주변은 중소 규모 공장·창고와 농경지가 형성된 지대이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 건물로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2022.06.17 가산농업협동조합 근저당권이며 최초 채권최고액은 923,000,000원, 2023.02.24 변경등기로 1,053,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 경기신용보증재단·국민은행 가압류, 국·포천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 조순철은 말소기준권리보다 앞선 2018.12.21 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 봅니다. 박인준은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원과 별개로, 임차보증금 인수 가능성을 서류 원본으로 확인하기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92896 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 금현리 496 |
| 등기 대상 | 경기도 포천시 가산면 금현리 496 외 5필지 제에이동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고가 혼재한 지역의 일반철골구조 건물 |
| 소유자 | 김인중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,727,853,910원 / 592,654,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 810,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 부동산 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 6번 가산농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 40,592,082원, 국민은행 가압류 49,432,142원, 포천세무서 압류, 포천시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 앞서 우리은행·국민은행 명의로 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 2명 모두 보증금 확인이 핵심
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조순철 | 2018.12.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박인준 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 승계 아님 |
조순철은 전입일이 말소기준권리인 2022.06.17보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이라고 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 박인준은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차·점유 관련 조사자는 2명입니다.
③ 3회 유찰 — 감정가 34%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,727,853,910원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 592,654,000원입니다. 현재 회차 시나리오는 감정가의 34%로 표시됩니다. 그러나 동일 용도에 대한 실거래 시세 비교 근거가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 592,654,000원 | 584,327,460원 | 428,696,764원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 414,857,800원 | 408,309,222원 | 604,715,002원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 290,400,460원 | 285,534,854원 | 727,489,370원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄고 채권자 미배당액은 428,696,764원 → 604,715,002원 → 727,489,370원으로 커집니다. 신청채권자의 청구액은 810,000,000원이며 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 584,327,460원으로 전액 만족되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 592,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,326,540원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 가산농업협동조합 | 923,000,000원 | 584,327,460원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,592,082원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 49,432,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 1,013,024,224원 중 채권자 배당액은 584,327,460원, 미배당액은 428,696,764원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 미상인 만큼 실제 배당 및 인수관계는 변동될 수 있습니다.
⑤ 기계기구·지분매각 — 권리 외 실물 확인이 중요
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금현2리 마을회관 북동측 인근으로, 중소 규모의 공장·창고와 농경지 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호3은 일반철골구조 판넬지붕 2층, 기호4·5는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비가 있고 기호3의 2층 기숙사에는 난방설비가 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·성장관리권역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 해당사항이 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용 표준화 자산이 아닌 공장·창고 관련 기타 건물과 토지가 결합된 물건이고 3회 유찰 상태이므로, 실제 사용 가능성과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조순철 임대차 원본 확인. 2018.12.21 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·현재 점유가 확인되기 전까지 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 박인준 점유관계 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 공장 임차 진술과 실제 계약서를 대조해야 합니다.
- 기계기구 실사. 공장 및 광업재단 저당 목록의 기계·기구가 전부 소재불명이라는 점을 감정평가서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 엣지밴딩기 소유관계. 박인준이 자신이 구입했다고 진술한 엣지밴딩기 1대가 매각대상에서 제외되는지 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위. 목록2 부동산의 정확한 지분과 이용관계를 확인하고, 일괄매각 전체 가치에 미치는 영향을 따져야 합니다.
- 근저당 변경등기. 2022년 설정액 923,000,000원과 2023년 변경액 1,053,000,000원을 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 감정가 대비 낙폭만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 34% 수준이지만 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
맺으며 — “낙폭보다 확인 항목이 더 중요하다”
이 사건은 3회 유찰로 감정가 1,727,853,910원에서 최저가 592,654,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조이고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 조순철의 말소기준 전 전입과 보증금 미상, 박인준의 전입·보증금 미상, 기계·기구 전부 소재불명, 목록2 지분매각이 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 34%라는 숫자만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 임차관계가 정리되지 않으면 배당표상 0원과 실제 매수인 부담이 달라질 수 있고, 기계기구가 감정 당시와 현장에서 다르면 실물 가치도 달라질 수 있습니다. 가격보다 먼저 임차·기계기구·지분 범위를 확정하는 것이 핵심입니다.
