의정부지방법원 2024타경92896. 사건 소재지는 경기도 포천시 가산면 금현리 497-2이고, 등기부 건물 표시는 경기도 포천시 가산면 금현리 498-2입니다. 소유자는 김광목이며, 말소기준권리는 2020.11.24 설정된 주식회사국민은행 근저당권 711,600,000원입니다. 이후 남아 있는 포천시 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 조사된 사람은 조순철·박인준 2명이고, 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 조순철은 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 배당표 계산상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 보증금이 얼마인지 모르는 선순위 가능 점유자가 존재하는 이상 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92896 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 포천시 가산면 금현리 497-2 |
| 등기부 건물 표시 | 경기도 포천시 가산면 금현리 498-2 |
| 용도 / 이용 | 기타 · 토지이용상황 공업용 · 일반철골구조 판넬지붕 건물 |
| 건물 구조 | 기호3 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 기호4·5 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 지목 전 · 1,085.0㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 소유자 | 김광목 |
| 감정가 / 최저가 | 1,890,935,360원 / 648,591,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 810,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2020.11.24 국민은행 근저당권입니다. 2019.05.10 포천시 압류는 기준권리보다 앞서지만 2019.08.09 해제로 이미 말소됐습니다. 2022.12.21 포천시 압류도 2023.01.31 해제, 2023.03.06 국민건강보험공단 압류도 2023.03.08 해제, 2024.02.02 포천시 압류도 2024.03.15 해제됐습니다. 현재 문제되는 등기상 후순위 권리는 2025.02.21 포천시 압류와 2025.03.07 국민은행 임의경매개시결정으로, 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조순철 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인준 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조순철은 전입일 2018.12.21이 말소기준 2020.11.24보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 리포트에서는 ‘대항력 有’로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다. 박인준은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능하고 보증금도 미상입니다.
감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있지만, 현황조사에는 조순철과 박인준이 등장하고 조순철은 매각물건명세서에도 확인됩니다. 따라서 실제 임차관계·점유 부분·계약서·보증금· 확정일자·배당요구 여부를 원본으로 대조하는 절차가 입찰 전 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 648,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,885,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 711,600,000원 | 639,705,090원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 711,600,000원 중 639,705,090원이 배당되고 71,894,910원이 미배당됩니다. 계산상 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 648,591,000원 | 639,705,090원 | 71,894,910원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 454,013,700원 | 447,073,563원 | 264,526,437원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 317,809,590원 | 312,560,256원 | 399,039,744원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 포천시 가산면 금현리 소재 금현2리 마을회관 북동측 인근이며, 부근은 중소 규모 공장·창고·농경지 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호3은 일반철골구조 판넬지붕 2층, 기호4·5는 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 있고 기호3의 2층 기숙사에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 전, 토지면적 1,085.0㎡, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 203,600원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조순철 보증금 확인. 2018.12.21 전입으로 말소기준 2020.11.24보다 앞섭니다. 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 박인준 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 648,591,000원에 잠재 인수액이 더해질 수 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 농지취득자격증명. 목록 7·11 토지는 매각허가결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 반환이 되지 않는 조건입니다.
- 컨테이너·제시외 건물 구분. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 목록 7 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록 15는 지분매각이므로 공유관계와 이용·처분 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있으므로 교부청구·체납내역을 확인해야 합니다.
- 소재지 표기 대조. 사건 소재지는 금현리 497-2, 등기부 건물 표시는 금현리 498-2로 나타나므로 매각목록·등기부·감정평가서의 목적물 표시를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 최저매각가는 감정가 1,890,935,360원에서 3회 유찰되어 648,591,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 최저가 자체보다 인수액과 매각조건을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 조순철은 말소기준보다 빠른 2018.12.21 전입이고 보증금이 미상이며, 박인준 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 농지취득자격증명, 일부 지분매각, 컨테이너 제외, 당해세 가능성까지 겹칩니다.
따라서 현재 648,591,000원을 실질취득액으로 확정하거나 감정가 대비 34%라는 이유로 ‘싸다’고 평가하는 것은 위험합니다. 입찰의 선결조건은 두 사람의 임차보증금과 대항력·배당관계를 확인해 잠재 인수액을 산정하고, 농취증과 지분매각·제외물건 조건을 실제 목적물과 대조하는 것입니다. 가격은 내려왔지만 권리와 이용조건은 아직 닫히지 않았습니다.
