제주지방법원 2025타경6686. 제주시 조천읍 신촌리 로잔팰리스의 아파트 단위세대입니다. 감정평가상 전용면적 비교대상은 83.521㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상7층, 사용승인일은 2017.11.30입니다. 등기상 소유자는 주식회사미산라이프입니다.
권리관계의 기준은 2022.04.27 설정된 강남영동새마을금고 근저당권입니다. 이후 진흥기업주식회사 근저당, 국세 압류, 제주지방법원 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류가 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1번 근저당권은 2025.05.30 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6686 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 97-1 · 로잔팰리스 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 83.521㎡ · 방 3·거실·주방/식당·욕실/화장실 2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 사용승인 2017.11.30 |
| 소유자 | 주식회사미산라이프 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 414,854,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.04.27 강남영동새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 480,000,000원입니다. 2023.10.19 진흥기업주식회사 근저당권 360,000,000원, 2024.03.20 국세 압류, 2025.01.17 임의경매개시결정, 2025.11.17 제주특별자치도 압류는 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리는 기재되어 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준수 | 103호 · 주거 | 2024.03.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 박준수 1명입니다. 전입일 2024.03.07이 말소기준권리 2022.04.27보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 207,200,000원, 최근 12개월 평균의 71.9%
로잔팰리스 전용 83.52㎡대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 295,791,666원이지만 가격 판단은 최근 시세를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 288,166,666원이고 최신 거래는 2026.01 295,000,000원입니다. 현재 최저매각가 207,200,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 83.52㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 83.52㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 83.85㎡ | 6 | 299,500,000원 |
| 2024.08 | 83.52㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2024.06 | 83.52㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2024.04 | 83.52㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2024.03 | 83.85㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2024.01 | 83.52㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2024.01 | 83.52㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2023.05 | 83.52㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2021.10 | 83.85㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 83.52㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.52㎡대 | 3건 | 288,166,666원 |
전체 거래 평균 295,791,666원만 보면 과거 315,000,000원·320,000,000원 거래가 함께 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격의 메리트는 최근 12개월 평균 288,166,666원과 최신 거래 295,000,000원을 중심으로 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 71.9%인 점은 분명한 가격 간격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,800원 |
| 1. 근저당 · 강남영동새마을금고 | 480,000,000원 | 203,499,200원 |
| 2. 근저당 · 진흥기업주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 207,200,000원 가정 시 채권총액 840,000,000원 중 203,499,200원이 배당되고 미배당액은 636,500,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 636,500,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 145,040,000원 | 142,209,440원 | 697,790,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 740,693,392원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권액 414,854,540원도 현재 회차 배당으로 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 노선변 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15m의 왕복2차로 신북로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20M이하, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등이 확인됩니다. 신촌리 1934-2는 역사문화환경보존지역에도 저촉됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 자루형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,667.0㎡, 공시지가는 363,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 건물 북측 데크시설은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 단지 규모. 로잔팰리스는 28세대이며 사용승인일은 2017.11.30입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 최신 상태 확인. 박준수의 전입일은 2024.03.07로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전등기 확인. 말소기준이 된 1번 근저당은 2025.05.30 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있으므로 배당요구·채권자 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 295,791,666원보다 최근 12개월 평균 288,166,666원, 최신 거래 295,000,000원, 최근 추세 -3.4%를 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 거래성 점검. 28세대 단지이므로 실제 매도 계획이 있다면 동일 면적 거래 빈도와 매수층을 확인하는 편이 좋습니다.
- 세금·관리비 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 최근 시세와 하락 추세
이 사건은 말소기준 뒤의 권리가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다.
가격 역시 현재 최저가 207,200,000원이 최근 12개월 평균 288,166,666원의 71.9%로 내려와 있어 신건 감정가보다 비교 여건이 좋아졌습니다. 다만 최근 12개월 시세가 이전 거래군보다 -3.4% 낮아진 하락 흐름은 분명히 반영해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 시세 아래. 다만 최근 하락 추세와 28세대 단지의 거래성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.