제주지방법원 2025타경6686. 제주시 조천읍 신촌리 로잔팰리스 아파트입니다. 감정가 292,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 204,400,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2022.04.27. 강남영동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 설정된 진흥기업주식회사 근저당권과 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 박준수가 103호에 전입한 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024.03.07.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지 확인되지 않았더라도 그 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유·명도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경6686 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 97-1 · 로잔팰리스 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대 · 방 3·거실·주방/식당·욕실/화장실 2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상7층 · 사용승인일 2017.11.30. |
| 시세 매칭 전용면적 | 83.521㎡ |
| 소유자 | 주식회사미산라이프 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 414,854,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.04.27. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2023.10.19. 진흥기업주식회사의 채권최고액 360,000,000원 근저당권, 2024.03.20. 국의 압류, 2025.01.17. 강남영동새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.05.30.에는 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·배당 확인은 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준수 | 103호 | 2024.03.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 70.9% 할인폭, 다만 최근 흐름은 -3.4%
로잔팰리스 전용 83.52㎡대의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 288,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.01. 1층 295,000,000원입니다. 현재 최저가 204,400,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%로, 최근 시세보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 83.52㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 83.52㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 83.85㎡ | 6 | 299,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 288,166,666원 |
전체 12건의 거래 범위는 260,000,000원~320,000,000원, 전체 평균은 295,791,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 288,166,666원이고, 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -3.4%입니다. 즉 현재 최저가의 할인폭은 분명하지만 시장 자체는 최근 기준으로 하락 방향이므로, 과거 고가 거래만 보고 적정가를 높게 잡아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,661,600원 |
| 1. 근저당 · 강남영동새마을금고 | 480,000,000원 | 200,738,400원 |
| 2. 근저당 · 진흥기업주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 채권최고액 기준 총 채권 840,000,000원 중 예상배당은 200,738,400원이며 미배당액은 639,261,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8%로 추정된 3,661,600원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 204,400,000원 | 200,738,400원 | 639,261,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 143,080,000원 | 140,276,880원 | 699,723,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 100,156,000원 | 97,953,816원 | 742,046,184원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 북동측 인근으로, 아파트 등 공동주택·단독주택·노선변 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15m의 왕복2차로인 신북로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며, 중로2류·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 자루형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며 토지면적은 2,667.0㎡, 공시지가는 363,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 로잔팰리스는 28세대이며 사용승인일은 2017.11.30.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박준수는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 103호 점유 사실이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 295,791,666원보다 최근 12개월 평균 288,166,666원과 최신 거래 295,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.4%이므로 현재 70.9% 가격만 보고 과도하게 응찰가를 올리는 것은 경계해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 커도 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미회수와 낙찰자 승계는 별개입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격도 낮아졌지만 하락 추세는 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.27. 근저당이 말소기준이고, 임차인 박준수의 전입은 2024.03.07.로 늦어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금전적 부담은 확인되지 않습니다.
가격 측면에서도 1회 유찰 후 최저가가 204,400,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 288,166,666원의 70.9%입니다. 다만 최근 거래 추세는 -3.4%이고, 28세대 규모의 단지라는 점까지 감안하면 단순 할인율보다 실제 매도 환금성과 최근 거래 흐름을 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격 메리트는 있으나, 임차인의 미확인 배당정보와 하락 추세를 확인한 뒤 응찰가를 정할 사건”입니다.