의정부지방법원 2025타경71992. 포천시 신북면 계류리 소재 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 191,780,000원, 현재 최저매각가는 65,780,000원으로 3회 유찰됐습니다. 등기상 현재 소유자는 안혜숙이며, 2021년 9월 16일 설정된 별내농업협동조합 근저당권 465,600,000원이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025년 4월 2일 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 유형우 근저당 90,000,000원, 유경아 근저당 150,000,000원, 경매개시결정과 포천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·가등기·신탁·가압류·이전 경매는 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71992 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 계류리 543-1 · 경기도 포천시 신북면 양지말길 66-72 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 안혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 191,780,000원 / 65,780,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 551,806,206원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 정보 | 660.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 87,400원/㎡ |
| 건물 | 일반목구조 슬레이트지붕 단층 · 사용승인 2008.12.22 · 용도변경 2017.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2021.09.16 별내농업협동조합 근저당권이며, 2025.02.14 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 유형우·유경아 근저당, 현재 임의경매개시결정, 포천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 최저매각가는 65,780,000원으로 감정가 191,780,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 46,046,000원, 5회 유찰 시 32,232,199원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,780,000원 | 64,195,960원 | 641,404,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 46,046,000원 | 44,817,172원 | 660,782,828원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,232,199원 | 31,252,019원 | 674,347,981원 | 0원 |
실거래 비교 자료가 없어 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 근린시설과 다수 토지를 함께 보는 일괄매각이고, 토지별 현황과 공법상 제한이 달라 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,040원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 별내농업협동조합 | 465,600,000원 | 64,195,960원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 유형우 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 유경아 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 705,600,000원 중 현재 회차 예상 배당은 64,195,960원, 미배당은 641,404,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·현장 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”입니다.
- 토지 현황 차이. 일련번호 8·9·10·12 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 전으로 이용 중입니다.
- 도로 이용 토지. 일련번호 6·7·11 토지는 공부상 답 및 전이지만 전부 현황 도로로 이용 중이며, 평가 시 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내가 반영됐습니다.
- 고압선. 일련번호 12 토지는 송전선 또는 고압선이 통과하며 제한 정도를 고려해 평가됐습니다.
- 이동식 시설. 일련번호 2 토지의 소유자 미상 이동식 화장실과 일련번호 8 토지의 소유자 미상 제시외 조형물은 이동 가능성을 고려해 평가에서 제외됐습니다.
- 용도지역. 생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 일부 복합 용도지역. 일련번호 12 토지는 보전관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있으며 생산관리지역을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계류2리마을회관 북서측 인근 및 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·펜션·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 구조. 일반목구조 슬레이트지붕 단층 건물로, 외벽은 페인팅·목재패널·블럭, 내벽은 페인팅·목재패널·인테리어, 창호는 목재 창호 등입니다.
- 환금성 유의. 근린시설과 토지가 결합된 물건이고 3회 유찰 상태이며, 도로 이용 토지·고압선 통과·복수 용도지역 등 개별 확인사항이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 실제 포함 물건과 현황을 매각서류 및 현장에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 현황 도로. 일련번호 6·7·11 토지의 도로 이용 상태와 개설경위·목적·공법상 제한을 확인하세요.
- 지목과 현황. 공부상 답이지만 현황 전인 토지들의 현재 이용상태를 재확인하세요.
- 고압선 영향. 일련번호 12 토지의 송전선·고압선 높이, 통과면적, 위치와 지상권 설정 여부 등을 확인하세요.
- 규제 확인. 생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등 토지별 규제를 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “할인율보다 현장 확인”
이 사건은 권리보다 물건 자체가 어렵습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이어서 등기 인수구조는 비교적 단순합니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 근린시설과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물까지 포함됩니다. 일부 토지는 현황 도로, 일부는 지목과 실제 이용이 다르고, 고압선 통과 토지도 있습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 할인율만 보고 접근할 물건이 아니라, 일괄매각 범위·점유·도로·토지이용·고압선 조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
