의정부지방법원 2025타경72054. 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 일대 제1동 5층 501호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 공부상 여관으로 등재된 물건이 실제로는 주거용 원룸으로 이용되고 있다고 조사됐습니다. 더 중요한 점은 현황조사에서 501호가 21개 호실로 세분화돼 있다는 것입니다. 따라서 일반적인 단일 다세대 한 세대를 사는 구조로만 보면 안 되고, 실제 점유관계와 호실별 사용상태 확인이 입찰의 핵심입니다.
가격은 감정가 574,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가 196,882,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 시세 수치가 제시되지 않은 사건이므로, 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 공부상 용도와 현황 이용이 다르고, 다수 호실로 세분화된 운영형 물건이라는 점이 가격 판단의 중요한 할인 요인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72054 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 1동 5층 501호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 명성로 144 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 여관 · 현황 주거용 원룸 |
| 현황 특징 | 501호 21개 호실로 세분화 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 8층건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김상덕 |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 196,882,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2012.07.25. 갈말농업협동조합 근저당권 220,000,000원입니다. 이 근저당은 말소기준권리이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 2016.09.20. 소유권이 김상덕에게 이전됐으며 같은 날 근저당의 채무자도 계약인수에 따라 김상덕으로 변경됐습니다. 2025.04.11. 동철원농업협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 조사된 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조하나 | 여관 | 2014.04.07 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
조하나의 전입일은 2014.04.07.로 말소기준권리인 2012.07.25. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에서는 건물 자체가 임대 중인 것으로 조사됐고 501호가 21개 호실로 세분화돼 있으므로, 조사된 한 명만으로 전체 점유관계를 단정하는 것은 위험합니다. 입찰 전 현장 점유상태 확인이 필요합니다.
③ 용도·점유 — 이 물건의 진짜 난도
공부상 용도는 여관이지만 현황은 주거용 원룸입니다. 현황조사보고서에는 501호가 21개 호실로 세분화돼 있다고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 총 21개호 가운데 다수 호실이 복층구조이고 일부는 단층구조로 탐문됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,556,348원 |
| 2. 근저당 · 갈말농업협동조합 | 220,000,000원 | 193,325,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 196,882,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 220,000,000원 가운데 193,325,652원이 배당되고, 미배당은 26,674,348원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈말읍 행정복지센터 남측 인근이며 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 및 생활편의시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반 노선버스 정류장과 신철원터미널이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 포장도로, 남측 노폭 약 5m 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(헬기)·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 676,500원/㎡입니다.
- 건물설비. 위생·급배수·소화전·상하수도·난방설비와 13인승 900kg 승강기가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 21개 호실 실제 점유 확인. 501호 내부 각 호실의 실제 거주자·사용자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부상 여관 vs 현황 원룸. 현재 이용형태가 계속 가능한지, 향후 처분·임대 시 어떤 제약이 생기는지 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 임차인 조사 확대. 확인된 조하나는 대항력이 없지만, 감정평가에서 임대 중인 것으로 조사된 만큼 다른 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.07.04. 파산선고결정과 현재 경매절차의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저가라고 단정하지 말고, 실제 임대수익·공실·시설상태·현지 매매 가능성을 따로 계산해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현황
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2012.07.25. 갈말농업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 조하나는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 574,000,000원에서 이미 3회 유찰돼 196,882,000원까지 내려왔고, 동시에 공부상 여관·현황 주거용 원룸·21개 호실 세분화라는 일반 다세대와 다른 구조가 확인됩니다. 동일 물건군 실거래 시세 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하기도 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 현황·점유·환금성 리스크는 높은 편. 이 물건의 승부처는 등기보다 현장 확인입니다.
