의정부지방법원 2025타경72054. 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 일대 제1동 6층 601호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 공부상 용도가 여관으로 등재돼 있으나 실제로는 주거용 원룸으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현황조사보고서에는 특히 601호가 11개 호실로 세분화돼 있다고 기재돼 있어, 일반적인 단일 호수 다세대와는 사용 형태가 다릅니다.
현재 최저매각가는 36,015,000원으로 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 임차인 조하나는 2014.04.07 전입했고, 이 사건의 말소기준으로 제시된 2025.04.11 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 400,000원이며 확정일자는 확인되지 않았습니다. 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 1동 6층 601호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 철원군 갈말읍 명성로 144 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 여관 · 현황 주거용 원룸 |
| 현황 구조 | 601호는 현황조사보고서상 11개 호실로 세분화 |
| 소유자 | 김상덕 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 1,000만원
등기부에는 과거 여러 차례의 압류·가압류·근저당·경매개시가 나타나지만, 상당수는 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석에서 중요한 기준일은 2025.04.11 임의경매개시결정입니다. 임차인 조하나의 전입일 2014.04.07이 그보다 빠르므로 제공된 판정상 대항력 있음으로 분류됩니다. 이후 2025.07.04 파산선고 결정이 있었고, 2025.08.21 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조하나 | 여관 | 2014.04.07 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
③ 회차별 비용 구조 — 유찰돼도 인수 1,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 청구 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,015,000원 | 10,000,000원 | 46,015,000원 | 129,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 10,000,000원 | 35,210,500원 | 129,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 17,647,350원 | 10,000,000원 | 27,647,350원 | 129,000,000원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 25,210,500원, 두 차례 더 진행되면 17,647,350원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 반면 조하나의 보증금 인수액은 각 시나리오 모두 10,000,000원으로 동일합니다. 따라서 가격을 볼 때는 매각가가 아니라 매각가 + 인수액을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 인수 · 임차인 조하나 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,966,730원 |
제공된 계산에서는 임차보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 집행비용은 1,048,270원, 잔여액은 34,966,730원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — ‘한 호수’로만 보면 안 된다
- 현황 세분화. 매각물건명세서 비고에 따르면 601호는 현황상 11개 호실로 세분화돼 있습니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 용도는 여관이지만 현황은 주거용 원룸으로 이용 중입니다.
- 임대 관계. 감정평가에서는 임대 중인 것으로 조사됐으나 구체적인 임대사항은 확인되지 않았습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 8층 건물이며, 감정평가 대상 601호는 복층구조로 탐문 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·상하수도·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈말읍 행정복지센터 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공공시설·생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반 노선버스 정류장과 신철원터미널이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 포장도로, 남측 노폭 약 5m 이상의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(헬기)·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지는 5필지 일단의 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 676,500원/㎡입니다.
- 환금성 주의. 일반적인 단일 주거호가 아니라 공부상 여관·현황 원룸이고, 한 호가 다수 호실로 나뉜 사용 형태라 일반 다세대보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 36,015,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 46,015,000원을 기준으로 판단하세요.
- 조하나 보증금. 전입 2014.04.07, 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원. 제공된 계산상 전액 인수입니다.
- 호실별 점유 확인. 601호가 11개 호실로 나뉘어 있으므로 각 호실 점유자와 실제 임대차계약을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 여관과 현황 주거용 원룸의 차이가 사용·대출·매각 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 소유자에 대한 2025.07.04 파산선고 결정과 2025.08.21 등기 이후 절차 진행상황을 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수와 구조
이 물건은 감정가 105,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 36,015,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 매수인은 조하나의 보증금 10,000,000원을 추가로 떠안아 현재 회차 실질취득이 46,015,000원이 됩니다.
게다가 601호는 현황상 11개 호실로 세분화돼 있고, 공부상 여관과 현황 주거용 원룸 사이에 차이가 있습니다. 실거래 자료도 없어 현재 실질취득가가 시장가격 대비 저렴하다고 확인할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “많이 유찰됐다”가 아니라 “선순위 보증금 인수와 다수 호실 점유를 감당할 수 있는가”입니다. 권리·명도·환금성을 함께 따져야 하는 주의형 물건입니다.
