매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조지만 소형 다세대 환금성과 임차인 보증금 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수금은 없으나 20세대 규모 다세대이며 보증금 미상 점유자와 낮은 환금성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수금 0원 구조입니다. 다만 미래숲빌리지는 20세대 다세대이고 거래량이 적어, 가격보다 환금성과 점유 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
92,000,000원
45,080,000원(2회 유찰)
최근 거래
90,000,000원
2024.11
최저가 ÷ 최근시세
50.1%
가격 메리트 존재
매수인 인수
0원
권리 인수 없음
의정부지방법원 2025타경72818. 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 미래숲빌리지 404호 다세대입니다. 소유자는 김상운이며, 2016년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 KB국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경72818
소재지
경기도 포천시 영중면 양문리 832-20 4층 404호
용도 / 이용상태
다세대 / 연립주택 이용
소유자
김상운
감정가 / 최저가
92,000,000원 / 45,080,000원
신청채권자 / 청구
한국양봉농업협동조합 / 143,049,638원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
✅ 권리 판단2016.08.08 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
② 임차인 분석
점유자
전입일
대항력
보증금
위험
송민경
2017.08.16
없음
미상
전입이 말소기준권리 이후
박필순
2022.05.03
없음
미상
전입이 말소기준권리 이후
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
미래숲빌리지는 20세대 규모이며 동일 면적 거래는 2024.11과 2023.03에 각각 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 90,000,000원이며 최저매각가는 최근 시세의 50.1%입니다.
배당 분배(최저가 45,080,000원)
감정가 vs 실거래
④ 예상배당표
배당 항목
금액
집행비용
1,211,440원
한국양봉농업협동조합 근저당
43,868,560원
KB국민카드 가압류
0원
소유자 교부
0원
⑤ 입찰 체크리스트
말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 점유자 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
최근 거래 90,000,000원 대비 최저가는 낮아 가격상 여지는 있으나 소형 다세대 특성상 매수층 확인이 중요합니다.
현황상 승강기 작동 여부와 건물 관리 상태를 현장 확인해야 합니다.
임대수요와 재매각 가능성을 주변 거래와 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 환금성은 확인”
이 사건은 근저당을 중심으로 권리관계가 정리되는 구조라 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 다만 다세대·소규모 단지라는 특성상 아파트처럼 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 실제 입찰 판단은 점유 확인과 현장 상태 검토 이후 결정하는 것이 적절합니다.
