의정부지방법원 2025타경72818. 포천시 영중면 양문리 832-20, 5층 501호입니다. 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 김상운이며, 2016.08.08. 소유권을 이전받은 날 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 100,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 현재 말소기준입니다.
이후 2025.06.16. 주식회사 케이비국민카드의 22,131,669원 가압류와 2025.07.23. 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 박영순·최미자·안지윤의 근저당과 국제자산신탁주식회사 신탁 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72818 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영중면 양문리 832-20 5층 501호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 영중면 양문로 138 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 57.909㎡ |
| 소유자 | 김상운 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 143,049,638원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.08.08. 한국양봉농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 100,800,000원이며 채무자는 김상운입니다. 그 뒤 설정된 주식회사 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 두 명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송민경 | 2017.08.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박필순 | 2022.05.03 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 조사 대상은 2명입니다. 송민경은 2017.08.16., 박필순은 2022.05.03. 전입해 두 사람 모두 2016.08.08. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 박필순은 2025.08.22. 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 31,213,000원 vs 최근 실거래 90,000,000원
미래숲빌리지의 확인된 실거래는 2건이며 모두 전용 57.31㎡, 3층, 거래가 90,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.11., 이전 거래는 2023.03.이고 최근 12개월 평균도 90,000,000원입니다. 최근과 이전 거래 간 가격 추세는 0.0%로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 57.31㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.03 | 57.31㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.909㎡ 대상 | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 31,213,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 34.7%입니다. 감정가 91,000,000원도 확인된 실거래 90,000,000원과 비슷한 수준이었지만 3회 유찰되면서 최저가가 크게 낮아졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 100,800,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,131,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 122,931,669원 중 30,251,166원이 배당되고, 92,680,503원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 92,680,503원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 101,875,853원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 108,312,599원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격이 낮아지는 과정과 채권자의 미회수액 증가는 매수인의 인수금 증가로 연결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영중면 행정복지센터 남동측 인근. 다세대주택·연립주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물이며 사용승인은 2015.08.17.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 있으나 현장조사 당시 건물 1·2호 라인 승강기는 작동하지 않은 것으로 목측됐습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 178,300원/㎡, 토지면적은 1,543.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·군사격장 소음대책구역 제3종구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 송민경·박필순 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조합니다.
- 명도 확인. 현장 폐문부재로 임대관계가 미상이라는 감정평가 내용과 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
- 승강기 상태. 조사 당시 1·2호 라인 승강기가 작동하지 않은 것으로 목측됐으므로 현재 수리 여부와 비용 부담 구조를 확인합니다.
- 환금성 점검. 20세대 규모이고 거래 표본이 2건뿐이므로 향후 매도 시 거래기간과 매수층을 보수적으로 봅니다.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제·체납관리비 등 배당표에 미반영된 항목을 입찰 전 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 최종 확인합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 유동성까지 싸지는 않다”
이 사건은 2016.08.08. 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 점유자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 91,000,000원에서 3회 유찰돼 31,213,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 90,000,000원 대비 34.7%로 수치상 할인 폭은 분명 큽니다. 다만 20세대, 확인 실거래 2건, 평균 2.6회 유찰, 현재 3회 유찰이라는 특성 때문에 권리 안전성과 저가 매입만으로 판단하기보다 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮지만, 승부처는 실제 점유·승강기 상태와 향후 매도 가능성입니다.
