의정부지방법원 2025타경73056. 포천시 선단동 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택으로 확인됩니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층이며 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다. 소유자는 우종길이고, 현재 말소기준권리는 2025년 5월 9일 설정된 주식회사뉴동림대부 채권최고액 582,000,000원의 근저당권입니다.
등기 흐름에서 눈에 띄는 점은 과거 포천농업협동조합·박두만·손경옥 명의 근저당권과 이전 경매개시결정들이 이미 말소됐다는 것입니다. 현재 배당 계산은 뉴동림대부 근저당과 그 후순위 손경옥 근저당을 기준으로 이뤄지며, 현재 최저가 228,241,000원에서는 채권자 미배당액이 437,754,374원에 이릅니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 819-3, 819-59 제가동호 · 도로명 경기도 포천시 삼육사로 2053-46 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층 · 외벽 사이딩 · 내벽 벽지 등 · 하이샷시 |
| 토지 | 선단동 819-3 · 대 · 243.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 338,800원/㎡ |
| 소유자 | 우종길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 665,425,610원 / 228,241,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 409,345,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 선단동 819-3 토지의 관정은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.05.09 뉴동림대부 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 참고사항에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 현장 점유관계 확인은 필요하지만, 현재 배당 계산에는 임차인 보증금이나 매수인 승계액이 반영되지 않았고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·회차 구조 — 34.3%라는 숫자보다 ‘왜 3회 유찰됐는가’가 중요
현재 최저매각가는 228,241,000원으로 감정가 665,425,610원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 매각가는 159,768,700원, 5회 유찰 시 111,838,090원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 228,241,000원 | 224,245,626원 | 437,754,374원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 159,768,700원 | 156,731,938원 | 505,268,062원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,838,090원 | 109,472,357원 | 552,527,643원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 채권자의 미회수액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 가격 하락은 ‘숨은 보증금 승계 때문에 실질취득가가 고정되는 유형’은 아닙니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않으며, 실제 이용상태와 일괄매각 범위, 주변 환경을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,995,374원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사뉴동림대부 | 582,000,000원 | 224,245,626원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 손경옥 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 662,000,000원 중 채권자 예상배당은 224,245,626원, 미배당은 437,754,374원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 선단동 ‘선단5통 마을회관’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 주택, 농지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물입니다.
- 토지. 선단동 819-3 토지는 243.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 338,800원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 일부 대상 토지에는 성장관리계획구역·농림지역·계획관리지역·토사채취허가제한지역 관련 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며, 선단동 819-3 토지의 관정은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 현황 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 선단동 819-3 토지의 관정이 포함되어 평가된 조건을 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
- 채권질권 확인. 을구 10번 근저당권에 부기된 채권질권 관계와 2025.08.27 말소된 이승용 질권을 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 제1종일반주거지역 외에 성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등 여러 제한사항이 기재되어 있으므로 이용계획과 허가 필요성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 단독주택 이용상태와 토지·건물 일괄가치를 개별 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 과거 근저당권들은 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.05.09 뉴동림대부 근저당입니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 즉 채권자의 437,754,374원 미배당이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택이며 토지·건물이 일괄매각됩니다. 주변도 공장·주택·농지가 혼재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 편이지만, 가격·활용도·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하는 접근은 피해야 합니다.
