제주지방법원 2025타경7908. 제주시 애월읍 애월리 210의 단독주택과 토지를 포함한 물건입니다. 감정가는 452,698,040원, 현재 최저매각가는 155,275,000원으로 3회 유찰됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.11.19. 주식회사신한은행 근저당권 240,000,000원이며, 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.04.16. 접수돼 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소되는 등기권리보다 점유관계와 보증금입니다. 조사된 점유·임대관계는 5명이며, 이 가운데 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산은 말소기준권리보다 앞선 2017.06.22. 전입과 보증금 10,000,000원이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 노지만 역시 2019.02.12. 전입으로 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7908 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 210 · 애상로 85-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 목록1 지분매각 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 단독주택 |
| 토지 | 지목 대 · 전체면적 3,259.0㎡ · 계획관리지역·자연녹지지역 · 주거기타 |
| 소유자 | 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산 |
| 감정가 / 최저가 | 452,698,040원 / 155,275,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행의 승계인 유에스에이치유동화전문유한회사 / 5,952,605,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유보증금은 별도
말소기준은 2020.11.19. 주식회사신한은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2017년 성안신용협동조합 근저당권 585,000,000원과 715,000,000원은 2019.02.08. 말소됐고, 2019년 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원과 1,392,000,000원도 2020.11.19. 해지로 말소됐습니다. 현재 기준권리와 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 인수 10,000,000원, 추가 금액 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산 | 미상 | 2017.06.22 | 10,000,000원 / 1,250,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
| 노지만 | 미상 | 2019.02.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성철 | 미상 | 2023.02.15 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강미연 | 본건 전부분 | 2023.08.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강형아 | 본건 토지, 제시 건물 및 제시외 건물 ㅁ~ㅅ 부분 | 2024.02.24 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
기준권리 뒤에 전입한 강미연·강형아·홍성철은 전입 순서상 대항력이 없습니다. 그러나 노지만은 기준권리보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인된 실질취득비용은 155,275,000원 + 10,000,000원 = 165,275,000원이 하한이며, 노지만의 보증금이 확인될 경우 그 금액만큼 추가 인수위험이 커질 수 있습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가, 남는 것은 인수위험
현재 최저가는 감정가 452,698,040원의 34% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 단독주택과 토지, 지분매각, 제시외 건물, 점유관계가 함께 얽혀 있어 감정가 할인율보다 실제 취득 범위와 인수액 확인이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 155,275,000원 | 152,301,150원 | 87,698,850원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 108,692,500원 | 106,370,805원 | 133,629,195원 | 10,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 76,084,750원 | 74,315,224원 | 165,684,776원 | 10,000,000원 |
유찰이 이어져도 확인된 보증금 10,000,000원은 그대로 남습니다. 노지만의 보증금이 추가로 확인되면 각 회차의 실질취득액은 제시된 매각가에 10,000,000원과 해당 미상 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커진다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,973,850원 |
| 인수 · 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 152,301,150원 |
| 근저당 미배당 | - | 87,698,850원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 노지만의 미상 보증금 역시 배당표와 인수액에 포함되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 단독주택입니다. 가스보일러, 시스템에어컨, 위생·급배수·태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 전체면적은 3,259.0㎡이며 평지·사다리형·소로한면 조건입니다. 목록1은 지분매각이므로 실제 취득 지분과 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 입지. 애월고등학교 남측 인근으로 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전·과수원이 혼재합니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선이 있습니다.
- 규제. 계획관리지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 경관보전지구 3·4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 매각 범위. 데크 경량철골조 22.22㎡, 비가림 경량철골조 10.2㎡, 창고 판넬조 17.5㎡의 제시외 건물이 포함됩니다. 2층 비가림 상부 태양광설비와 조경수도 포함 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노지만 보증금 확인. 2019.02.12. 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 임대차계약서와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 10,000,000원 인수 반영. 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산 보증금은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 낙찰가에 반드시 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록1 지분매각이므로 전체 토지면적 3,259.0㎡를 단독으로 취득하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 지분 비율과 공유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 태양광설비, 조경수의 포함 범위와 현황, 철거·사용·유지관리 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 복수 점유 명도. 본건 전부분, 토지, 제시 건물과 제시외 건물에 관한 점유 주장이 함께 조사됐습니다. 각 점유자의 실제 사용 부분과 명도 대상 범위를 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 단독주택·토지 지분과 임대수익·보수비·명도비를 반영한 별도 현장가치 평가가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 인수 범위”
이 물건은 감정가 452,698,040원에서 최저가 155,275,000원까지 3회 유찰됐습니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 현재 확인된 실질취득 하한부터 165,275,000원입니다. 여기에 노지만의 미상 보증금이 추가될 수 있고, 목록1 지분매각과 일괄매각, 제시외 건물, 복수 점유관계가 함께 존재합니다.
등기상 근저당과 경매개시결정은 소멸하지만, 점유보증금 위험까지 자동으로 사라지는 물건은 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 등기 말소는 확인되지만 실질 인수액과 취득 범위가 확정되지 않은 고난도 물건으로, 선순위 전입자의 보증금과 지분·점유 범위를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
