제주지방법원 2025타경7908. 제주시 한림읍 귀덕리 3945, 3945-7의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태에는 단독주택, 기계실, 근린생활시설, 주차장 및 계단실이 함께 확인돼 단일 주거용 부동산보다 이용관계와 명도 범위가 복잡합니다. 소유자는 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산이며, 2018.12.31. 거래가액 50,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
등기상 말소기준권리는 2020.11.19. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 1,416,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준일 이전 전입자입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 노지만의 점유·임대차관계가 확정되지 않으면 매수인의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7908 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3945, 3945-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 · 기계실 · 근린생활시설 · 주차장 및 계단실 |
| 소유자 | 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산 (2018.12.31. 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 6,477,288,140원 / 2,221,710,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,952,605,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 대상 | 제주시 한림읍 귀덕리 3945, 3945-7 |
| 토지 현황 | 대 337.0㎡ · 자연녹지지역 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 266,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준인 을구 10번 근저당권 이후 설정된 을구 11번·12번·13번 근저당권과 갑구 11번 가압류, 경매개시결정, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 근저당권은 채권최고액이 3,360,000,000원에서 3,120,000,000원으로 변경됐고, 신용보증기금에 514,410,982원이 일부 이전됐습니다. 을구 13번 근저당권에서도 303,971,769원이 신용보증기금에 일부 이전됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 5명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노지만 | 미상 | 2019.02.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산 | 미상 | 2017.06.22 | 10,000,000원 / 1,250,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강미연 | 본건 전부분 | 2023.08.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성철 | 미상 | 2023.02.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강형아 | 본건 토지, 제시 건물 및 제시외 건물 ㅁ~ㅅ 부분 | 2024.02.24 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 확인된 임차인·점유자는 5명입니다. 강미연·홍성철·강형아는 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산은 말소기준일 이전 전입이고 보증금 10,000,000원이 확인돼 배당 시뮬레이션상 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다.
노지만 역시 말소기준일 이전 전입이지만 보증금과 점유 부분이 모두 미상입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가 2,221,710,000원에 확인된 인수액 10,000,000원을 더한 최소 2,231,710,000원이며, 노지만의 미배당 보증금이 확인되면 그만큼 더 증가할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 급락, 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 감정가 6,477,288,140원의 34.3%인 2,221,710,000원입니다. 감정가에서 큰 폭으로 내려온 것은 사실이지만, 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
이 물건은 단독주택, 기계실, 근린생활시설, 토지와 제시외 건물이 함께 매각되는 복합 물건입니다. 단순 토지나 단일 상가의 평당 가격으로 비교하면 오류가 생길 수 있고, 실제 수익성은 각 건물의 사용 가능 범위와 점유상태, 임대료 회수 가능성까지 확인해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,221,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,617,100원 |
| 인수 · 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,416,000,000원 | 1,416,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 3,360,000,000원 | 781,092,900원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 876,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 이학출 | 119,748,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,971,748,000원 중 예상 배당액은 2,197,092,900원, 미배당은 4,774,655,100원입니다. 확인된 매수인 인수액은 10,000,000원이며, 노지만의 보증금은 반영되지 않았습니다. 당해세와 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 귀덕리 소재 귀덕2리사무소 남서측 인근으로 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설과 전이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선 일주서로가 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 단독주택, 기계실, 근린생활시설과 주차장·계단실이 함께 존재하는 복합 이용 구조입니다.
- 토지. 자연녹지지역의 대 337.0㎡로, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역과 자연녹지지역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 부대시설. 이동이 용이한 이동식 컨테이너 창고 1동과 임차 중인 전기차 충전시설 2기가 소재합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 6-1~6-6, 7-1~7-5, 8-1이 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노지만 임대차 확정. 보증금, 임대차계약서, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 10,000,000원 인수 검증. 어업회사법인 주식회사 뉴태양수산의 보증금 인수 가정과 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 문구가 함께 확인되므로 법원 원본을 대조해야 합니다.
- 점유자 5명 명도계획. 각 점유자의 실제 사용 부분과 퇴거 조건을 현장에서 확인하고 명도기간·비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 6-1~6-6, 7-1~7-5, 8-1의 구조·면적·사용상태와 매각 포함 여부를 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.
- 충전시설 계약. 임차 중인 전기차 충전시설 2기의 계약 주체, 철거권과 수익 귀속을 확인해야 합니다.
- 복합용도 수익성. 단독주택·기계실·근린생활시설별 합법적 사용 가능 여부와 실제 임대료 회수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 규제가 증축·용도변경과 향후 개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 취소신청 경과. 2026.02.25. 임의경매 일부 취소 신청에 관한 기각 결정이 발송돼 2026.02.26. 도달한 내역을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 미상 인수액이 먼저다
감정가 6,477,288,140원에서 최저가 2,221,710,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 토지와 여러 용도의 건물, 제시외 건물, 다수 점유자가 함께 얽힌 복합 물건입니다. 동일 조건의 실거래 비교가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
확인된 매수인 인수액 10,000,000원을 반영한 실질취득액은 최소 2,231,710,000원입니다. 여기에 말소기준일 전 전입자인 노지만의 미확인 보증금과 명도비용이 추가될 수 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유관계는 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건의 입찰 전제는 더 낮은 가격이 아니라 노지만의 임대차와 각 점유자의 사용 범위를 확정하는 것입니다.
