창원지방법원 2024타경106583. 감정가 31,230,300원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,572,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24%까지 내려온 물건입니다. 등기상 근저당이나 압류는 없고, 2024.12.05. 최은경의 지분에 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 물건 자체와 매각조건에 있습니다. 일괄매각이면서 지분매각이고, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 목록 4, 5는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있고, 지적도상 맹지입니다. 목록6을 통해 접근 가능한 것으로 기재됐지만 그 목록6은 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 건물 일부가 타지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106583 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 장지리 296 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 함안군 군북면 장지리 300-8 · 경상남도 함안군 군북면 장지1길 79 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 6: 단독주택 · 6-2: 창고 |
| 소유자 | 조길효, 조민주, 조충규, 조태규, 최은경 · 각 65분의 13 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 31,230,300원 / 2,572,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 창원지방법원 함안등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 등기상 근저당권이나 압류도 확인되지 않습니다. 2024.12.04. 소유권보존 후 다음 날인 2024.12.05. 최은경 지분에 경매개시결정이 들어왔고, 제공된 권리분석에서는 이를 말소기준으로 산정하고 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 매각조건 — 싸게 내려온 이유를 먼저 확인
- 일괄매각·지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4, 5는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 원상복구 가능성. 필지 취득 시 원상복구계획서 제출 및 농지취득자격증명이 필요하고, 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 군북면사무소 사실조회 회신서가 제출됐습니다.
- 접근. 지적도상 맹지이며, 목록6을 통해 접근 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 목록6은 법정지상권 성립 여부 불분명입니다.
- 건물 위치. 건물 일부는 타지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 제시외건물. 제시외건물 6-1은 현황 연접된 1동 건물이며 매각에 포함됩니다.
- 부속건물. 물치 21.16㎡는 공부상 스레이트지붕이나 현황 개량(기와)지붕이고, 물치 49.59㎡ 및 8.26㎡는 멸실되어 평가에서 제외됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 446,296원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 최은경 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,125,704원 |
집행비용은 매각가의 17.4% 추정으로 446,296원, 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외돼 예상배당 0원으로 잡혀 있습니다. 소유자 잔여는 2,125,704원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8.24% | 2,572,000원 | 2,125,704원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 1,800,400원 | 1,367,993원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 1,260,280원 | 837,595원 |
회차가 더 내려가도 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 그러나 이 사건의 위험은 배당 부족이나 임차보증금 인수가 아니라 농지취득자격증명과 접근·토지사용관계, 공유자 우선매수권, 건물 일부의 타지상 소재에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 함안군 군북면 장지리 소재 남산동회관 경로당 남서측 및 북동측 인근에 산재하며, 부근은 취락·농경지·임야·중소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 6은 단독주택, 6-2는 창고입니다.
- 주택 설비. 6에는 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 일부는 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 전, 토지이용상황 전, 완경사·부정형, 도로접면은 맹지, 토지면적 228.0㎡, 공시지가 25,500원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가 참고사항상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4, 5의 증명 발급 가능 여부와 원상복구계획서 요구를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 위험. 필요한 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 지분매각이며 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.
- 접근권원. 지적도상 맹지이고 목록6을 통해 접근 가능한 것으로 기재돼 있으므로 실제 통행 가능성과 권원을 확인해야 합니다.
- 법정지상권·타지상. 목록6의 법정지상권 성립 여부와 건물 일부의 타지상 소재 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외·멸실 건물. 매각 포함 제시외건물과 평가 제외된 멸실 부분의 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “8%까지 내려왔다”보다 중요한 것
현재 최저가는 2,572,000원으로 감정가 31,230,300원의 8.24%입니다. 등기상 명시 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 7회 유찰에 더해 지분매각·공유자 우선매수권, 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 몰수, 지적도상 맹지, 목록6의 법정지상권 불분명, 건물 일부 타지상 소재가 겹쳐 있습니다.
따라서 결론은 “낙폭은 크지만 권리·물건 조건 확인 전에는 가격 메리트를 평가하기 어렵다”입니다. 이 사건의 승부처는 몇 퍼센트까지 내려왔느냐가 아니라, 농지취득 요건과 접근·토지사용관계, 공유자 우선매수권, 건물의 실제 위치관계를 입찰 전에 얼마나 확실히 정리하느냐입니다.
