제주지방법원 2025타경7989. 서귀포시 대정읍 보성리 남영에듀클래스 비동 2층 205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도면, 담보전례와 외부관찰 등을 토대로 통상적인 상태를 기준으로 감정평가했습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 실제 점유자·내부 상태·현재 이용형태를 확인하는 데 있습니다.
등기 흐름도 반드시 정리해 볼 필요가 있습니다. 2017년 제주은행 근저당 75,480,000원은 2018년 말소됐고, 2021년 신한은행 근저당 144,000,000원도 2022년 말소됐습니다. 현재 존속하는 담보권은 2022년 12월 1일 설정된 제주은행 근저당 120,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 경매개시결정과 제주신용보증재단 가압류가 매각으로 소멸하는 구조로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2476-10 남영에듀클래스 비동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 글로벌에듀로 390 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김수연 (2021.11.02. 소유권이전 · 거래가액 102,570,272원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 374,284,211원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 담보권과 현재 권리를 구분해야 한다
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 신고된 임차보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장조사에서 내부와 이해관계인을 확인하지 못했으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자가 없다고 볼 수는 없습니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 불가능하다
현재 최저매각가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교 가능한 거래자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
2회 유찰 뒤에도 응찰되지 않았다는 사실은 시장이 감정가와 물건 상태를 보수적으로 보고 있을 가능성을 시사합니다. 다만 유찰 횟수만으로 원인을 특정할 수는 없으므로, 현재 이용형태와 점유, 내부 상태 및 동일 건물 거래·임대 사례를 조사한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 2. 제주은행 근저당 | 75,480,000원 | 52,048,620원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 제주은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 제주신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 359,480,000원 중 채권자 배당은 52,048,620원이고, 미배당액은 307,431,380원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 말소된 근저당 기록이 포함된 배당순위는 원본 대조가 필요합니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 사용형태가 달라 입찰 전 현재 사용상태와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 건축물현황도면, 담보전례와 외부관찰을 종합해 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·제2종지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 세로장방형입니다. 공시지가는 1,132,000원/㎡이고 중로1류에 접합니다.
- 도로. 남동측 약 25미터, 북서측 약 18미터 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 근린시설 등기와 주거용 오피스텔 이용이 병존해 일반 주거용 집합건물보다 매수자층과 금융조건이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 사실도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 내부조사가 불가능했습니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 근린시설·주거 이용 대조. 공부상 근린시설과 주거용 오피스텔 이용 사이의 차이가 대출·임대·전입·세금 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 수리비 반영. 내부 상태를 확인하지 못한 평가이므로 누수·설비·마감 상태와 수리비를 응찰가에 보수적으로 반영해야 합니다.
- 실거래·임대사례 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 용도의 실제 거래·임대 사례를 직접 조사해야 합니다.
- 말소기준권리 재대조. 과거 제주은행·신한은행 근저당은 말소됐고 2022년 제주은행 근저당이 존속합니다. 등기부와 매각물건명세서의 최종본을 기준으로 배당순위를 확인해야 합니다.
- 청구금액 확인. 신청채권자의 청구금액 374,284,211원과 본건 존속 근저당의 채권최고액 120,000,000원 사이 차이가 크므로 청구내역 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 가격 검증을 대신하지 않는다
이 물건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 승계 부담은 낮습니다. 그러나 권리관계가 단순하다는 이유만으로 안전한 투자라고 결론 내리기는 어렵습니다. 공부상 근린시설을 주거용 오피스텔로 이용 중이고, 내부와 점유관계가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다.
최저가 53,410,000원은 감정가의 49%지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 실제 점유, 내부 상태, 용도 적합성, 금융 가능 여부와 유사 거래가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 현장·용도·가격 검증은 필수입니다.
