창원지방법원 2025타경263. 감정가 425,598,080원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 297,919,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2008.12.03. 설정된 동부농업협동조합의 채권최고액 52,000,000원 근저당이고, 2018년 추가 근저당과 2023년·2025년 가압류, 경매개시결정은 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 윤원기가 본건 일부를 점유하며 2008.11.25. 전입한 것으로 나타납니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 인정되는 구조이나, 보증금이 얼마인지 알 수 없어 실제 매수인 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경263 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 지정면 득소리 615 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 425,598,080원 / 297,919,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 신청채권자 / 청구 | 동부농업협동조합 / 154,114,552원 |
| 등기상 소유자 | 윤태환 |
| 대표 토지정보 | 답 · 1,729㎡ · 생산관리지역 · 전 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 13,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2008.12.03. 동부농업협동조합 근저당 52,000,000원입니다. 2018.09.20. 같은 금융기관의 근저당 26,000,000원, 2023.06.29. 박수현 가압류 39,752,800원, 2025.02.06. 동부농업협동조합 가압류 31,499,313원, 2025.02.07. 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 가압류 20,623,174원과 2025.07.16. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 가장 중요한 확인 대상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤원기 | 본건 일부(별지 점유관계조사서 본건15의 기타란 참조) | 2008.11.25. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
윤원기의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 또한 이 이름은 최초 소유자이자 말소기준 근저당의 채무자와 동일합니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 그러나 관계인이라는 사정만으로 점유·대항력 문제를 없다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,970,866원 |
| 1. 근저당 · 동부농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동부농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박수현 | 39,752,800원 | 39,752,800원 |
| 4. 가압류 · 동부농업협동조합 | 31,499,313원 | 31,499,313원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 20,623,174원 | 20,623,174원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,072,847원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차의 채권 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 123,072,847원입니다. 다만 이 표는 점유자 윤원기의 보증금이 확인되지 않은 상태이며, 실제 인수 여부는 그 보증금과 배당관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 여유는 빠르게 줄어든다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 297,919,000원 | 0원 | 123,072,847원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 208,543,300원 | 0원 | 34,948,407원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 145,980,310원 | 26,738,701원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당재원이 충분하지만, 3회 유찰 가정에서는 채권자 전체 청구액 중 26,738,701원이 미배당으로 남습니다. 다만 후순위 채권 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인 부담 판단의 핵심은 여전히 선순위 점유자 윤원기의 보증금입니다.
⑤ 토지·현황 리스크 — 권리보다 복잡한 물건성
- 일괄매각. 제시외건물 15-1~15-3, 22-1은 매각에 포함되고, 감정평가서상 타인소유 제시외건물 ㈀, ㈁, ㈂은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록6·13·14·15를 제외한 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 현황 도로·유지. 목록2~5·9·13·14·17·21·22는 일부 도로, 목록5·9는 일부 유지로 이용 중이며 최저매각가격에 반영되었습니다.
- 소하천구역. 목록2·21·22는 남재천 소하천구역에 일부 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록6·13은 공부상 답이지만 현황은 창고용지입니다. 농지전용허가를 득했고 취득 시 농지취득자격증명은 필요 없으나 지목변경 신청이 필요합니다.
- 주거 이용. 목록14는 주거용 건부지, 목록15는 주택, 목록16은 주택 부속토지인 마당으로 이용 중입니다.
- 경계 확인. 인접 토지와 경계가 다소 불분명해 명확한 위치·경계 확인에는 지적측량 등이 요구됩니다.
- 접근성. 대부분 본건 또는 인근까지 차량접근이 가능하나 일련번호11은 차량접근이 불가해 교통사정이 다소 불편합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤원기 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 보증금·임대차관계·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 윤원기는 최초 소유자이자 말소기준 근저당의 채무자와 동일인입니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 사실관계 확인이 핵심입니다.
- 농취증 사전 준비. 해당 토지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외건물 구분. 매각 포함 건물과 제외되는 타인소유 제시외건물을 현장에서 구별해야 합니다.
- 경계·도로 상태 확인. 일부 현황 도로·유지, 맹지, 소하천구역 저촉, 경계 불분명 사항을 지적도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 각 목록의 농지취득자격증명 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소”만 보고 안전형으로 보면 안 된다
이 사건의 등기 구조만 보면 판단은 어렵지 않습니다. 2008.12.03. 동부농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 담보권·가압류는 매각으로 정리됩니다. 하지만 경매의 실질 리스크는 등기 밖에 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 윤원기의 보증금이 미상이고, 다수 토지에는 농지취득자격증명이 요구되며, 현황도로·유지·소하천구역·제시외건물·경계 불분명 문제까지 겹쳐 있습니다.
현재 최저가 297,919,000원은 감정가의 70%이지만, 시세 자료가 없고 선순위 점유자의 인수금액도 확정되지 않았으므로 단순히 “30% 할인”만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 말소기준은 명확, 실질 인수와 물건성은 확인 필요. 이 사건은 입찰가보다 먼저 점유자 보증금과 농취증 발급 가능성을 확정하는 것이 우선입니다.
