의정부지방법원 2025타경73475. 등기상 기준점으로 잡힌 권리는 2025.11.07. 갑구 6번 임의경매개시결정이며, 원인에는 공유물분할을 위한 경매개시결정이라고 기재돼 있습니다. 현재 등기 요약상 근저당권은 0건, 압류는 0건이고, 과거 한글종합건설주식회사의 가압류 21,150,000원은 2010.07.20. 이미 말소됐습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 소유관계는 한 명이 아니라 고재덕·고재욱·고현숙·김동현·정민영의 5인 공유입니다. 지분은 각각 56분의 14, 56분의 7, 56분의 14, 56분의 14, 56분의 7로 정리돼 있습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 담보권 경매처럼 채권액만 보는 방식보다, 공유물분할 경매의 진행 취지와 매각대상 전체 범위를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73475 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 차탄리 34-332 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 연천군 연천읍 차탄리 34-213 · 경기도 연천군 연천읍 연천로285번길 10-20 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 지층: 창고 · 1층: 주택 |
| 건물 구조 | 연와조 슬래브지붕 단층 · 적벽돌노출쌓기 등 · 목재및새시 이중창 등 |
| 토지 | 282.0㎡ · 지목 답 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 374,798,080원 / 128,556,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 |
공유지분 현황
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 고재덕 | 56분의 14 |
| 고재욱 | 56분의 7 |
| 고현숙 | 56분의 14 |
| 김동현 | 56분의 14 |
| 정민영 | 56분의 7 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 공유물분할 경매가 핵심
2010년 한글종합건설주식회사의 가압류는 같은 해 해제로 말소됐고, 2018년 이후 여러 차례 소유권 경정을 거쳐 현재 5인 공유관계가 형성돼 있습니다. 2024.09.27.에는 김수창·김수만의 지분이 김동현에게 이전됐고, 이후 2025.11.07. 갑구 6번 경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34.3%
현재 회차는 3회 유찰된 상태로 최저매각가가 128,556,000원입니다. 감정가 374,798,080원 대비 현재 시나리오의 비율은 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 89,989,200원, 5회 유찰 시 62,992,439원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 128,556,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 89,989,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 62,992,439원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 감정가와 법원 회차별 가격을 중심으로 입찰가를 볼 수 있으므로, 현장 상태·토지와 제시외 건물의 실질 가치·지역 내 개별 비교사례를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,599,784원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 고현숙 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,956,216원 |
갑구 6번 경매개시결정의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 현재 계산상 채권자 총 청구액·총 배당액·미배당액은 모두 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여 125,956,216원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연천읍 행정복지센터 남서측 및 북동측 인근으로, 부근은 읍소재지 내 근린생활시설·주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용편은 읍소재지 내로 전반적으로 보통입니다.
- 건물. 지층은 창고, 1층은 주택으로 이용 중이며 위생설비·난방설비·도시가스설비·태양광설비가 돼 있습니다.
- 토지. 282.0㎡, 지목은 답이며 토지이용상황은 주거나지, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·자연재해위험개선지구에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 답이나 감정평가서상 현황은 전으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 185,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 수목까지 포함되므로 현장에서 실제 위치·형태·사용상태를 확인해야 합니다.
- 공유물분할 구조 확인. 고재덕·고재욱·고현숙·김동현·정민영 5인의 현재 공유지분과 경매 원인을 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임차관계는 현황조사·매각물건명세서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 주소 대조. 사건 소재지는 차탄리 34-332, 등기 건물 표시는 차탄리 34-213 및 연천로285번길 10-20으로 기재돼 있으므로 매각대상별 주소와 지번을 원본에서 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 답과 감정평가상 현황 전의 차이를 확인하고 실제 이용상태를 점검하세요.
- 재해 관련 규제 확인. 자연재해위험개선지구 포함 여부가 실제 이용·개발·환금성에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 할인율 자체만으로 적정가를 판단하지 말고 물건 상태와 토지·제시외 부분까지 반영해 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 계산상 매수인 인수가 0원이고 근저당권·압류도 현재 집계상 0건이라 금전채권 측면은 비교적 단순합니다. 동시에 3회 유찰돼 최저가가 128,556,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 진짜 확인 포인트는 가격 숫자 바깥에 있습니다. 5인 공유관계, 공유물분할을 위한 경매, 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함, 임대관계 미상, 공부상 답과 현황 전의 차이, 자연재해위험개선지구가 한 사건 안에 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 물건 범위와 현황 확인 난도는 낮지 않다”입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제로 무엇을 낙찰받는지부터 정확히 확인해야 합니다.
