87,156,000원
춘천지방법원 2025타경343. 원주시 반곡동 미래로 17 소재 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 109호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 말소기준권리는 2018.06.19. 주식회사하나은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이고, 이후 설정된 60,000,000원 근저당과 신용보증기금 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 87,156,000원입니다. 감정가 363,000,000원과 비교하면 현재 회차 비율은 24.01%입니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 기준으로 바로 가격을 재단할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 현재 가격대에서도 상가의 수요와 환금성을 별도로 검토해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경343 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1900-3 1층109호 · 강원특별자치도 원주시 미래로 17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 김영미 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 87,156,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 320,875,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 기준권리는 2018.06.19. 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 2021.03.12. 추가 근저당 60,000,000원과 2024.11.04. 신용보증기금 가압류 109,027,791원·10,027,787원, 2025.02.25. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24.01% 할인율과 시장가를 혼동하지 말 것
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 87,156,000원입니다. 감정가 363,000,000원 대비 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크게 보이지만, 근린생활시설은 개별 점포의 위치·층·공실 여부·임대수익에 따라 가격 편차가 큽니다. 따라서 이 사건에서 확인 가능한 핵심 사실은 감정가보다 크게 내려왔다는 것이지, 현재 최저가가 곧바로 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 87,156,000원 | 24.01% | 453,868,386원 |
| 5회 유찰 시 | 61,009,199원 | 16.81% | 479,544,545원 |
| 6회 유찰 시 | 42,706,439원 | 11.76% | 497,517,855원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 61,009,199원, 42,706,439원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 453,868,386원에서 479,544,545원, 497,517,855원으로 커집니다. 즉 유찰에 따른 매각가 하락은 채권자의 미회수액을 늘리는 구조이며, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,968,808원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 85,187,192원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 109,027,791원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 10,027,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 539,055,578원 중 예상배당은 85,187,192원이며, 채권자 미배당은 453,868,386원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 109호입니다. 외벽은 보드 위 돌가루뿜칠 및 갈바륨·착색페어그래스, 내벽은 일반 점포용 내부인테리어, 창호는 알미늄샷시창호 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 소화전설비, E/V설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 토지면적은 1,533.9㎡, 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 주차장에도 접합니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가 87,156,000원은 감정가 363,000,000원의 24.01%지만, 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 근린생활시설이므로 임대 가능 업종·예상 임대료·관리비·공실 기간을 현장에서 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰된 만큼 가격 외에 점포 위치·동선·상권·환금성에 반복 유찰을 설명할 요소가 있는지 점검하세요.
- 파산선고 등기 확인. 2025.07.16. 등기된 파산선고의 현재 효력과 경매절차상 영향을 원문에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 매각가 가정에서 채권자 미배당은 453,868,386원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 매각기일 원문 확인. 2026.09.07 매각기일의 진행·변경·결과와 최신 등기상태를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 반드시 싸다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 363,000,000원이던 감정가가 4회 유찰을 거쳐 87,156,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 현황은 공실 근린생활시설입니다. 반복 유찰 자체가 시장의 응찰 강도가 낮았다는 사실을 보여주는 만큼, 권리보다 상가의 실제 사용가치와 환금성 검증이 승부처입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격은 감정가 할인율만으로 결정하지 않는 편이 적절합니다.
