춘천지방법원 2025타경343. 원주시 소초면 흥양리 1085 소재 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 토지·전이고, 감정평가 이용상태에는 근린생활시설(현황 공실)이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 목록2~4는 각각 농지취득자격증명이 필요합니다.
표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 440,478,000원에서 2회 유찰돼 내려온 최저매각가 215,835,000원입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아닙니다. 2025.02.17. 등기된 원주신용협동조합의 가처분이 2025.08.05. 말소기준보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경343 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1085 |
| 용도 / 이용상태 | 토지·전 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 김영미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 440,478,000원 / 215,835,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주신용협동조합 / 320,875,872원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 일괄매각 조건 | 제시외 건물 포함 · 목록2~4 농지취득자격증명 필요 |
| 확인 토지 정보 | 341㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
① 권리 흐름 — 가처분을 인수한다
말소기준은 2025.08.05. 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.02.17. 가처분의 피보전권리는 2023.04.19. 체결된 신축건물 추가담보권설정등기이행확약서에 따른 근저당권 추가설정등기청구권입니다. 채권자는 원주신용협동조합이며 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 내용입니다.
2025.07.16.에는 2025.05.08. 파산선고결정에 따른 등기가 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리와 가처분·파산절차 사이의 관계도 원본 기록으로 확인할 사항입니다. 2025.08.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 가처분의 위험까지 제거하지는 못합니다.
② 가격 구조 — 49%가 곧 저가매수는 아니다
현재 회차는 2회 유찰된 최저매각가 215,835,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 151,084,500원(감정가의 34%), 4회 유찰 105,759,150원(감정가의 24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 215,835,000원 | 0원 | 320,875,872원 |
| 3회 유찰 · 34% | 151,084,500원 | 0원 | 320,875,872원 |
| 4회 유찰 · 24% | 105,759,150원 | 0원 | 320,875,872원 |
비교 가능한 실거래 표본이 제시되지 않아 감정가나 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 특히 토지·전, 공실 근린생활시설, 농지취득자격증명, 인수 가처분이 결합된 물건은 단순한 감정가 대비 할인율보다 권리정리 가능성과 실제 이용 가능성이 가격을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,821,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,013,310원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 원주신용협동조합의 청구액 320,875,872원은 회차별 계산에서 배당 0원으로 표시됩니다.
④ 이용·농지·접도 조건
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다. 개별 토지만 분리해 취득하는 구조가 아닙니다.
- 농지취득자격증명. 목록2~4는 각각 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 목록2. 일부 전용허가가 이루어져 있어 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 소초면 행정복지센터에 미리 문의해야 합니다.
- 목록3. 지상에 매각에서 제외되는 관정이 있습니다. 관정의 소유·사용관계와 토지 이용 방해 여부를 확인해야 합니다.
- 목록4. 공부상 지목은 전이지만 현황은 목록2·3의 진입로로 이용 중입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실이며, 토지는 상업용 건부지 또는 전·제시외물건 건부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 접도 확인. 토지 정보에는 도로접면 맹지로 기재된 반면 감정요항에는 차량 접근 가능 및 도로 접면 내용이 있습니다. 목록별 실제 접도와 통행권을 현장에서 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주부흥사지석탑재 남측 인근으로 농경지와 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 취락과의 접근성을 고려한 통작사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 109호로, 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 감정요항에는 남동측 약 15m 포장도로와 북서측 약 6m 보행자 전용도로 접면이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 목록2는 공부상 전이나 현황 전 기타 및 제시외물건 건부지로, 목록4는 공부상 전이나 현황 진입로로 이용됩니다.
- 환금성. 현황 공실 근린생활시설과 농지·진입로가 결합된 일괄매각이고 인수 가처분까지 있어, 일반적인 주거용 집합건물보다 매수 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 결정문 확인. 2025.02.17. 가처분의 피보전권리, 본안 사건 진행, 낙찰 후 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 추가담보 확약서 확인. 2023.04.19. 신축건물 추가담보권설정등기이행확약서의 당사자·목적물·채권 범위를 대조하세요.
- 파산절차 확인. 2025.05.08. 파산선고결정과 2025.07.16. 등기가 매각 및 가처분 처리에 미치는 영향을 확인하세요.
- 농취증 사전 문의. 목록2~4 모두 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 특히 목록2는 전용허가 이력이 있어 소초면 행정복지센터에 발급 여부를 먼저 문의하세요.
- 관정 제외 범위. 목록3 지상의 매각 제외 관정 위치와 사용관계, 철거·사용료·진입 문제를 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 목록4의 도로 이용상태와 목록2·3 진입 기능, 별도 통행권 필요 여부를 확인하세요.
- 접도 자료 대조. 맹지 표시와 감정요항의 도로 접면 내용이 함께 존재하므로 지적도·현황도·현장 경계를 필지별로 대조하세요.
- 사건번호 대조. 경매 사건은 2025타경343이지만 등기 원인 문구에는 춘천지방법원 원주지원 임의경매개시결정 2025타경208 04가 기재돼 있습니다. 원본 사건기록과 등기 촉탁 내용을 확인하세요.
- 배당표 대조. 청구액 320,875,872원과 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여액 계산이 함께 나타나므로 확정 배당요구와 채권 성립 자료를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 가처분 정리가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 49%인 215,835,000원입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 2025.02.17. 원주신용협동조합 가처분이 매각으로 소멸하지 않고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건과 매각 제외 관정, 현황 도로, 접도 자료 차이까지 존재합니다.
임차인 보증금 인수는 없지만, 금전 인수가 없다는 사실과 권리상 안전하다는 평가는 전혀 다릅니다. 가처분의 본안과 말소 가능성이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 더 낮아져도 권리위험은 그대로입니다. 이 사건의 결론은 가격 검토보다 권리정리 가능성 확인이 선행돼야 하는 입찰 보류형 물건입니다.
