춘천지방법원 2025타경1254. 강원특별자치도 원주시 봉산동 1055-2를 소재지로 하는 연립·다세대 및 토지 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가서에는 주택 및 일반음식점으로 이용되는 건물이 포함되어 있으며, 원주시 소초면 흥양리 일대의 별도 위치 물건도 함께 설명되어 있습니다. 따라서 일반적인 단일 아파트 세대 경매와는 구조가 다릅니다.
등기상 핵심은 2023.05.19 단구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 말소기준권리에 해당합니다. 같은 날 설정된 선진산업주식회사의 근저당과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 그보다 앞선 신고일을 가진 점유자가 존재하므로 등기상 권리 소멸만으로 인수 0원을 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1254 |
|---|---|
| 등기관할 | 춘천지방법원 원주지원 등기과 |
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 봉산동 1055-2 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 봉산1길 14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 일반음식점 등 |
| 소유자 | 정성희 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2016.12.19 · 상속재산분할 |
| 감정가 | 845,043,800원 |
| 최저매각가 | 591,531,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 단구새마을금고 |
| 청구금액 | 1,448,032,260원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 · 을구 27번 · 단구새마을금고 근저당권 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 지상 비닐하우스 1동 매각 제외 |
| 점유현황 | 농업회사법인 (주)지앤비 · 1층 일부 및 2층 일부 · 점포 및 음식점 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유 신고가 핵심
등기상 과거의 근저당 및 일부 압류는 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석에서 중요한 말소기준은 을구 27번 단구새마을금고 근저당입니다. 을구 28번 선진산업주식회사 근저당권(780,000,000원)은 같은 날 그 뒤 순위로 설정되었고, 이후 국세 압류·국민건강보험공단 압류·강원신용보증재단과 농협은행주식회사 등의 가압류가 이어졌습니다.
2024.12.27 선진산업 주식회사가 신청한 종전 경매개시결정은 2025.05.27 말소되었으며, 현재 사건은 2025.06.16 단구새마을금고의 임의경매개시결정에 따른 것입니다. 2026.02.12에는 을구 27번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 해당 이전은 기존 말소기준 근저당권에 관한 것으로 별개의 새로운 선순위 근저당권이 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능, 인수액 미상
| 점유자 / 사용부분 | 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|
|
농업회사법인 (주)지앤비 1층 일부와 2층 일부 점포 및 음식점 |
2022.03.29 |
보증금 미상 월 3,000,000원 |
가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
현황조사상 실제 점유자 1명. 2022.03.29 신고 사실은 확인되지만, 상가 임차권의 대항요건 충족 여부와 보증금·확정일자·배당요구 사실은 추가 확인이 필요합니다.
특히 해당 점유자는 점포 및 음식점을 사용하고 있으므로, 주택 임차인의 주민등록 여부만으로 판단해서는 안 됩니다. 사업자등록 신청일·실제 인도일·임대차 목적물·보증금·확정일자 등 상가건물 임대차 관련 대항요건을 원본 자료와 현장 확인을 통해 검토해야 합니다. 신고일이 빠르다는 이유만으로 법률상 대항력의 성립과 범위를 최종 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 845,043,800원 대비 현재 최저매각가는 591,531,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 게다가 주택·일반음식점 용도가 혼합되어 있고 토지 및 별도 위치의 물건이 일괄매각되는 만큼, 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균 하나로 평가하기도 어렵습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 591,531,000원 | 583,215,690원 | 2,286,258,464원 | 미상 |
| 2회 유찰 (49%) | 414,071,700원 | 407,530,983원 | 2,461,943,171원 | 미상 |
| 3회 유찰 (약 34%) | 289,850,190원 | 284,992,287원 | 2,584,481,867원 | 미상 |
각 회차는 제시된 매각가를 가정한 계산입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액이며, 그 금액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수 가능액은 별도 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 591,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,315,310원 |
| 1. 을구 27번 근저당 · 단구새마을금고 | 1,680,000,000원 | 583,215,690원 |
| 2. 을구 28번 근저당 · 선진산업주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 강원신용보증재단 | 116,694,320원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 농협은행주식회사 | 239,343,394원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 53,436,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 8,315,310원을 제외한 583,215,690원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 돌아가는 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
배당표상 채권자 총액은 2,869,474,154원이고 예상 미배당액은 2,286,258,464원입니다. 다만 이는 일반 채권의 배당 부족분을 나타내며, 매수인이 해당 채무 전액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 관련 배당이 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당 순위와 배당금액은 달라질 수 있습니다. 특히 국세 및 공단 압류에 관련된 법정우선권을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 봉산동 입지. 원주경찰서 북측 인근으로, 단독주택·연립주택·다가구주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 소초면 관련 입지. 흥양리 송문사거리 서측 인근으로, 음식점·공장·창고 등이 형성된 지역입니다. 일괄매각 대상 물건의 위치별 이용가치를 각각 확인해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 주변 노선버스 운행과 도로상황 등을 고려한 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 주택 및 일반음식점 등으로 이용되는 건물과 일반음식점으로 이용되는 건물이 포함됩니다. 주거용과 영업용 공간의 점유 및 명도 문제를 구분해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 및 변색벽돌조 등의 단층 건물과 철근콘크리트조 2층 건물이 설명되어 있으며, 급수·위생·난방 등 설비는 건물별로 차이가 있습니다.
- 토지 현황. 확인되는 토지 정보에는 지목 '대', 면적 912.0㎡, 평지·사다리형, 세로각지 도로접면, 공시지가 565,900원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 관련 토지가 있으며, 감정평가상 별도 위치 토지에는 자연녹지지역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축·시설물. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 제시외 건물 포함 및 비닐하우스 매각 제외 조건이 별도로 있으므로 실제 경계와 시설 소유관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 서로 다른 위치의 부동산과 주택·음식점 용도가 결합된 일괄매각입니다. 개별 자산의 이용 및 처분 가능성과 전체 일괄매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 농업회사법인 (주)지앤비의 보증금 총액, 미반환액, 월차임 3,000,000원에 따른 계약 조건을 임대차계약서 등으로 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 여부 확인. 2022.03.29 신고의 법적 성격과 실제 건물 인도, 사업자등록 관련 사항, 임대차 목적물 및 적용 법률을 검토해야 합니다.
- 배당·우선변제 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 우선변제 범위 및 예상 미배당 보증금을 확인해야 매수인 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 실질취득가 계산. 최저매각가 591,531,000원 외에 인수보증금, 명도 및 기타 취득 관련 비용을 반영한 총액을 계산한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 일괄매각 목록, 제시외 건물, 목록 1 지상 비닐하우스 제외 조건을 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 현장 이용실태 확인. 주택·점포·음식점의 실제 사용 공간, 영업 계속 여부, 시설물 소유 및 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 우선순위 확인. 국세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 관련 조세·공과금의 법정우선권과 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 단구새마을금고 근저당권의 공동담보물, 채권 양도·이전 관계 및 경매 진행 범위를 함께 검토해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 주거 및 영업 점유자의 인도 가능성, 영업 시설물, 미납 관리비와 공과금 등을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 주택·음식점·토지의 개별 가치를 조사하고, 일괄매각에 따른 할인이나 환금성 저하 가능성을 검토해야 합니다.
- 경매 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 인수보증금이 먼저다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가의 70%까지 하락한 물건입니다. 그러나 가격의 숫자보다 중요한 것은 2022.03.29 신고된 선순위 점유자입니다. 말소기준 근저당은 2023.05.19 설정되었고, 점유자의 보증금·확정일자·법률상 대항력 범위가 확인되지 않아 매수인 실질취득비용은 여전히 미상입니다.
현재 배당 가정상 후순위 일반 채권들은 전액 또는 상당 부분을 배당받지 못하더라도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 선순위 임차인의 미반환 보증금은 별도의 인수위험이 될 수 있습니다. 특히 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조라면, 다음 회차의 낙찰가가 낮아져도 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
주택·일반음식점과 토지가 함께 묶여 있고, 제시외 건물 및 매각 제외 비닐하우스 문제도 확인해야 합니다. 실거래 시세 비교 근거가 없어 가격 매력도 역시 확정할 수 없습니다. 종합 판단은 C등급 수준의 고주의 물건으로, 선순위 임차권과 일괄매각 범위를 먼저 확인한 후 입찰가격을 검토하는 것이 적절합니다.
