🏷️ 신건 844,713,800원 👤 실제 임차인 1명 📅 선행점유 2022.03.29 💸 채권 미배당 2,035,607,492원
춘천지방법원 2025타경1254. 원주시 봉산동 1055-2, 봉산1길 14 소재 연립·다세대와 토지가 포함된 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 일반음식점 등으로 이용 중이고, 점유자 농업회사법인 (주)지앤비도 1층 일부와 2층 일부를 점포 및 음식점으로 사용하고 있습니다. 소유자는 정성희이며, 말소기준권리는 2023년 5월 19일 설정된 단구새마을금고의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권입니다.
현재 등기부의 압류·가압류·후순위 근저당권은 말소기준 이후에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 농업회사법인 (주)지앤비의 점유개시일 2022.03.29는 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정해서도 안 되고, 반대로 ‘인수 없음’으로 처리해서도 안 됩니다. 이 사건은 입찰가보다 먼저 임대차 원본 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1254 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 봉산동 1055-2 · 강원특별자치도 원주시 봉산1길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 일반음식점 등 |
| 소유자 | 정성희 |
| 감정가 / 최저가 | 844,713,800원 / 844,713,800원 (신건) |
| 청구금액 | 1,448,032,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 912.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 565,900원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지상 비닐하우스 1동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 ‘선행 점유’가 핵심
말소기준은 2023.05.19 단구새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 선진산업주식회사 근저당권, 2024년 이후의 국세·건강보험 압류와 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2026.02.12에는 말소기준 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
| 점유자 | 점유부분·용도 | 점유개시 | 임대조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)지앤비 | 1층 일부와 2층 일부 · 점포 및 음식점 | 2022.03.29 | 보증금 미상 · 월 3,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
점유개시가 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰자가 실제로 떠안을 금액 역시 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않은 보증금이 존재한다면 그 잔액이 낙찰가 밖의 추가 부담이 될 수 있으므로, 실질취득액은 반드시 낙찰가 + 실제 승계액으로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 사건은 0회 유찰된 신건으로 최저매각가는 감정가와 같은 844,713,800원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 675,771,040원, 2회 유찰 시 540,616,832원입니다. 그러나 이 숫자들은 어디까지나 법원 최저가 시나리오입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 시나리오 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 844,713,800원 | 2,035,607,492원 | 승계 보증금 확인 전 미확정 |
| 1회 유찰 · 80% | 675,771,040원 | 2,202,860,824원 | 승계 보증금 확인 전 미확정 |
| 2회 유찰 · 64% | 540,616,832원 | 2,336,663,490원 | 승계 보증금 확인 전 미확정 |
③ 예상배당표 (매각가 844,713,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,847,138원 |
| 2. 근저당 · 단구새마을금고 | 1,680,000,000원 | 833,866,662원 |
| 3. 근저당 · 선진산업주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 116,694,320원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 239,343,394원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 53,436,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 채권자 총 청구액은 2,869,474,154원, 예상 배당액은 833,866,662원, 미배당액은 2,035,607,492원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수액 0원을 의미하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉산동 부분은 원주경찰서 북측 인근으로 단독주택·연립주택·다가구주택 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 주택 및 일반음식점 등으로 이용 중이며, 임차인도 1층 일부와 2층 일부를 점포 및 음식점으로 사용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 봉산동 토지는 912.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 도로·규제. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 목록1 지상 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 농업회사법인 (주)지앤비의 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- ‘대항력 있음’ 단정 금지. 점유개시일은 2022.03.29로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능성이 있는 상태로 보고 최종 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 675,771,040원, 2회 유찰 540,616,832원만 보고 저가 매수로 판단하지 마십시오. 승계액이 확인되지 않았고 비교 실거래도 없습니다.
- 등기권리와 임차권 분리. 후순위 근저당·압류·가압류의 미배당은 자동 인수가 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 승계 문제가 될 수 있습니다.
- 매각 제외물 확인. 목록1 지상 비닐하우스 1동은 매각에서 제외되므로 현황 경계와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되는 조건이므로 평가서와 매각목록을 기준으로 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 = 인수 0원”이 아니다
이 사건의 등기권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.05.19 단구새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 점유자인 농업회사법인 (주)지앤비는 그보다 앞선 2022.03.29부터 점유한 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 임차인의 대항력과 승계액은 아직 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 844,713,800원이나 향후 675,771,040원·540,616,832원의 유찰 시나리오만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 비교 실거래 자료도 없고, 가장 중요한 임차보증금도 미상입니다. 등기부 후순위 권리는 소멸하지만 실질취득가는 미확정. 이 사건의 입찰 전제는 먼저 임대차관계를 확정하는 것입니다.
