춘천지방법원 2025타경1254. 원주시 소초면 흥양리 1619-6 소재 근린시설과 토지에 관한 경매입니다. 소유자는 정성희이며, 등기상 말소기준권리는 2023.05.19 설정된 단구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원으로 감정가보다 크고, 이 근저당권에 기초한 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기부를 보면 그 뒤에 선진산업주식회사 근저당권, 세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 여러 금융기관의 가압류가 이어집니다. 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 농업회사법인 (주)지앤비의 신고일은 2022.03.29로 말소기준권리보다 빠릅니다. 등기상 채무가 사라지는 것과 임차보증금 인수위험이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1619-6 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양로 240 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점 등 |
| 감정 이용상태 | 기호(2): 주택 및 일반음식점 등 기호(4): 일반음식점 등 |
| 토지 현황 | 1,323㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 정성희 (단독소유) |
| 감정가 | 1,477,816,000원 |
| 최저매각가 | 1,034,471,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 단구새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 1,448,032,260원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 · 을구 24번 · 단구새마을금고 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.12 · 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지상 냉동창고 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준권리는 을구 24번 단구새마을금고 근저당권입니다. 동일 날짜에 접수된 을구 25번 선진산업주식회사 근저당권은 접수번호가 뒤에 있어 후순위로 분류됩니다. 이후 설정된 압류와 가압류, 현재 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 부분은 2026.02.12의 근저당권 이전입니다. 단구새마을금고의 을구 24번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 것으로, 별도의 신규 근저당권이 하나 더 설정된 것은 아닙니다. 말소기준의 기준일 자체도 변경되지 않습니다.
과거 선진산업주식회사가 신청했던 2024.12.27 임의경매개시결정은 2025.05.22 취하를 원인으로 2025.05.27 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.06.16 개시결정된 2025타경1254입니다. 이전 경매와 현재 경매를 혼동하지 않아야 합니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 중요한 변수
점포 및 음식점으로 사용되는 공간에 농업회사법인 (주)지앤비가 점유자로 조사되었습니다. 실제 임차인은 1명으로 확인되며, 점유 범위는 1층 일부와 2층 일부입니다. 월 차임은 3,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)지앤비 | 1층 일부·2층 일부 점포 및 음식점 |
2022.03.29 | 보증금 미상 월 3,000,000원 |
가능·미상 | 미확인 | 승계 신고 없음 |
중요한 것은 임차인의 보증금 규모입니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 매수인이 얼마를 추가로 부담할지 계산할 수 없습니다. 배당요구 여부와 실제 배당액도 확인해야 인수 가능 금액을 판단할 수 있습니다.
따라서 이 사건의 실질취득비용은 단순한 최저매각가 1,034,471,000원으로 고정되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰대금에 그 인수액을 더한 금액으로 경제성을 평가해야 합니다.
낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금
= 실질취득비용
현재 최저가 1,034,471,000원 · 임차보증금 미상 · 실제 인수액 미확정
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 1,034,471,000원으로, 감정가 1,477,816,000원의 70% 수준입니다. 하지만 이는 감정가에 대한 경매 절차상 가격 비율일 뿐, 실제 시장에서 그만큼 할인된 가격이라는 뜻은 아닙니다.
이 물건은 일반적인 아파트와 달리 토지와 일반음식점 등 근린시설이 결합된 부동산입니다. 따라서 거래가격뿐 아니라 토지의 이용규제, 건물의 사용 상태, 영업·임대 수요, 매각에서 제외되는 시설의 영향까지 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 1,034,471,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,744,710원 |
| 1. 을구 24번 · 단구새마을금고 근저당 | 1,680,000,000원 | 1,021,726,290원 |
| 2. 을구 25번 · 선진산업주식회사 근저당 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 · 강원신용보증재단 가압류 | 116,694,320원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 · 농협은행 가압류 | 239,343,394원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 · 오케이저축은행 가압류 | 53,436,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 12,744,710원을 제외한 1,021,726,290원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 이 경우 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게는 배당재원이 남지 않습니다.
계산상 채권액 합계는 2,869,474,154원, 채권자 예상배당 합계는 1,021,726,290원, 미배당액은 1,847,747,864원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
위 배당은 채권최고액·청구금액 등을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 임차보증금 및 실제 배당요구 결과는 반영되지 않았습니다. 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있어 실제 채권잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,034,471,000원 | 1,021,726,290원 | 1,847,747,864원 | 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시(49%) | 724,129,700원 | 714,488,403원 | 2,154,985,751원 | 인수액 미확정 |
| 3회 유찰 시(34%) | 506,890,789원 | 499,421,881원 | 2,370,052,273원 | 인수액 미확정 |
유찰이 거듭되면 절차상 최저매각가는 낮아집니다. 현재 1,034,471,000원에서 2회 유찰 시 724,129,700원, 3회 유찰 시 506,890,789원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다.
일반 후순위 담보채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 그대로 인수하는 돈이 아닙니다. 반면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 법률상 인수요건을 충족하는 경우 별도의 부담이 될 수 있습니다. 이 둘을 구분하지 않으면 실제 취득원가를 잘못 계산하게 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 및 환금성 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 원주시 소초면 흥양리 소재 송문사거리 서측 인근입니다. 주변은 음식점·공장·창고 등이 형성된 지역입니다. 감정평가에 포함된 봉산동 소재 부동산은 원주경찰서 북측 인근의 기존 주택지대로 설명됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행과 도로상황 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 현황. 흥양리 토지는 면적 1,323㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역 및 규제. 흥양리 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정요항표에는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역도 기재되어 있습니다. 봉산동 소재 기호(1)는 제2종일반주거지역으로 설명됩니다.
- 공시지가. 흥양리 토지의 공시지가는 326,600원/㎡입니다. 이는 공시지가 정보이지 실제 매매가능가격이나 경매물건 전체의 시세가 아닙니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 철근콘크리트조 및 변색벽돌조 슬래브 위 강판지붕의 단층 건물이며, 기호(4)는 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물입니다. 일반음식점 등으로 이용되는 시설이 포함됩니다.
- 설비. 급수·위생설비가 있으며 기호(2)에는 난방설비도 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·음식점·토지의 결합 물건은 일반적인 주거용 집합건물보다 매수 목적과 수익성에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 매각가의 시장 경쟁력은 미확정입니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 농업회사법인 (주)지앤비의 임대차계약서, 보증금 액수, 임대차 개시일, 계약 변동사항을 확인해야 합니다.
- 대항력 성립요건 검증. 2022.03.29 신고일과 실제 점유 개시, 사업자등록 요건 및 현재 점유 계속 여부를 대조해야 합니다. 날짜가 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다.
- 우선변제권과 배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 확인한 뒤 매수인 인수보증금이 있는지 판단해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 낙찰예정가에 미배당 보증금 등 인수하는 금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 시세와 수익성을 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 흥양리와 봉산동 관련 매각목록 및 공동담보 기재를 확인하고, 토지·건물별 소유권 이전 범위를 분명히 해야 합니다.
- 제외 냉동창고 조사. 목록3 지상 냉동창고 1동의 위치와 소유자, 토지 사용관계, 향후 이용에 미치는 영향을 조사해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 공동담보 확인. 단구새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 공동담보별 채권정산 내용을 확인해야 합니다.
- 조세·공과금 배당 확인. 원주세무서와 국민건강보험공단 압류 관련 실제 채권액, 법정 우선순위, 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도·영업시설 점검. 음식점 영업시설, 건축물 사용 상태, 자연녹지지역 이용 제한 및 군용비행장 소음 관련 사항을 검토해야 합니다.
- 최근 거래와 수익성 검증. 유사한 토지·근린시설의 최근 거래가격, 음식점 임대수요, 실제 임대수익과 유지비용을 조사해야 합니다. 월 차임 3,000,000원만으로 수익성을 확정할 수 없습니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 대조하고 변경·정정사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2023.05.19 단구새마을금고 근저당권을 기준으로, 후순위 근저당권·압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다.
가장 중요한 변수는 2022.03.29 신고된 임차인입니다. 실제 임차인 1명이 확인되지만 보증금과 우선변제권은 미확정입니다. 이 임차인에게 선순위 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가를 초과할 수 있습니다.
여기에 매각 제외 냉동창고 1동, 흥양리·봉산동에 걸친 매각목록 및 공동담보 확인, 자연녹지지역의 이용규제, 근린시설 특유의 환금성 문제까지 고려해야 합니다. 최근 거래가격에 대한 검증도 이루어져야 최저매각가의 경제적 매력을 판단할 수 있습니다.
종합 판단은 D등급, 고위험 확인필요형입니다. 이는 실제 인수액이 확정되었다는 뜻이 아니라, 입찰 의사결정에 필요한 선순위 임차관계와 취득원가가 아직 확정되지 않았다는 평가입니다. 현재 최저가만을 기준으로 한 입찰은 보류하고, 임차보증금·대항력·배당요구·매각 제외 시설을 먼저 확정하는 것이 합리적입니다.
