춘천지방법원 2025타경1254. 원주시 소초면 흥양리 1619-6의 근린시설 및 토지가 포함된 사건입니다. 현재 소유자는 정성희이고, 말소기준권리는 2023.05.19 단구새마을금고 근저당권 1,680,000,000원입니다. 이후 설정된 선진산업주식회사 근저당, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 강원신용보증재단·농협은행· 주식회사오케이저축은행의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 앞선 점유입니다. 농업회사법인 (주)지앤비는 1층 일부와 2층 일부를 점포 및 음식점으로 사용하며 월 차임 3,000,000원으로 조사됐고, 전입일자는 2022.03.29입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1254 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1619-6 · 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양로 240 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점 등 · 토지이용상황 상업용 |
| 토지 | 1,323.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 정성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,437,538,560원 / 1,448,338,560원 (신건·감정가 101%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단구새마을금고 / 1,448,032,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지상 냉동창고 1동은 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 변수
말소기준은 2023.05.19 설정된 단구새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.12 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만 순위 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 말소기준 이후의 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)지앤비 | 1층 일부와 2층 일부 · 점포 및 음식점 | 2022.03.29 | 보증금 미상 · 월 3,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 101%, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,448,338,560원으로, 감정가 1,437,538,560원보다 높은 감정가 101% 신건입니다. 동일 용도의 최근 실거래 시세를 기준으로 가격 우위를 확인할 수 있는 수치가 없는 만큼, 이 가격을 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
더구나 이 사건은 임차보증금이 미상입니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 인수 보증금이 됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 단순한 최저매각가가 아니라 보증금 확인 후 산출되는 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,448,338,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,883,386원 |
| 2. 근저당 · 단구새마을금고 | 1,680,000,000원 | 1,431,455,174원 |
| 3. 근저당 · 선진산업주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 116,694,320원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 239,343,394원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 53,436,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총 청구액은 2,869,474,154원, 채권자 예상 배당액은 1,431,455,174원, 미배당액은 1,438,018,980원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 임차인의 미배당 보증금 또는 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 임차보증금은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 소초면 흥양리 소재 송문사거리 서측 인근으로, 주변은 음식점·공장·창고 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 일반음식점 등으로 이용 중이며, 사건 내 다른 건물은 주택 및 일반음식점 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 1,323.0㎡, 상업용 이용, 평지·부정형·중로한면입니다. 공시지가는 326,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 감정요항표상 해당 토지는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하되, 목록3 지상에 있는 냉동창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 토지 이용과 명도·사용관계를 반드시 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 농업회사법인 (주)지앤비의 보증금 액수와 계약 내용을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태에서 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당 후 잔존 보증금 규모가 실제 매수인 인수액을 좌우할 수 있습니다.
- 매각제외 냉동창고. 목록3 지상의 냉동창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 소유관계·토지사용관계·철거 또는 사용 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 101%입니다. 최근 실거래 비교 없이 현재 가격을 저가 매수 구간으로 평가하지 마세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.02.12 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기와 채권자 관계를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 매각범위를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 낙찰가보다 보증금이 먼저다”
현재 신건 최저가는 1,448,338,560원, 감정가의 101%입니다. 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리는 소멸하지만, 2022.03.29 전입한 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이라는 점이 사건의 결론을 바꿉니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 잔액은 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다.
게다가 일괄매각·제시외 건물 포함 구조이면서 목록3 지상 냉동창고 1동은 매각에서 제외되고, 동일 용도의 최근 실거래를 통한 가격 검증도 어렵습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 얼마냐보다 선순위 임차보증금과 매각범위를 얼마나 명확히 확인하느냐가 승부처입니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트도, 최종 실질취득액도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
