춘천지방법원 2025타경20687. 원주시 중앙동 중앙 메디컬센터 1층 105호 근린시설입니다. 감정가 264,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,386,000원입니다. 감정평가상 105호는 근린생활시설 용도이며 현황 공실입니다. 등기상 핵심은 2013.04.09 설정된 광주농업협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
권리구조는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가에서 크게 내려온 상태이나, 근린시설은 주거용 부동산처럼 단순한 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 특히 현황이 공실이고 이미 4회 유찰된 만큼, 낙찰가 자체보다 실제 임대 가능성·공실 지속 위험·향후 매각 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20687 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 중앙동 144 중앙 메디컬센터 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 63,386,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 326,860,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 2013.04.09 광주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 국 압류, 우리금융캐피탈주식회사 가압류 및 2025.06.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 할인율보다 공실·환금성을 먼저 본다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 63,386,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 24% 수준이며, 추가 유찰 시 최저가는 44,370,200원, 그 다음 회차는 31,059,139원으로 내려갑니다.
다만 이 사건은 실거래 비교보다는 감정가·유찰 회차·공실 상태를 중심으로 봐야 합니다. 최저가가 많이 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 근린시설은 임대료와 공실률, 상권의 실제 수요가 매각가에 직접 영향을 주기 때문에 현장조사 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,540,948원 |
| 2. 근저당권 · 광주농업협동조합 | 372,000,000원 | 61,845,052원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 21,655,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 393,655,157원, 배당액은 61,845,052원, 미배당 부족액은 331,810,105원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주중앙시장 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상가 및 사무실 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 이용. 1층 105호는 근린생활시설 용도이며 현황 공실입니다.
- 교통. 버스노선 및 운행빈도를 고려하면 일반적인 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 20미터와 약 6미터의 도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 일부이며, 위생·승강기·화재탐지·스프링클러·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 806.3㎡, 공시지가는 2,442,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 장기 공실인지, 임대료 수준과 신규 임차 수요가 어느 정도인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 4회 유찰로 최저가는 63,386,000원까지 낮아졌지만, 근린시설은 감정가 할인율보다 임대수익과 환금성이 더 중요합니다.
- 권리 이전 확인. 2013.04.09 광주농업협동조합 근저당권은 2025.07.24 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 이력이 있습니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차의 채권 미배당은 331,810,105원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 상가 운영비 확인. 관리비와 공용부담, 실제 점포 사용에 필요한 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공실 근린시설은 가격만 보면 안 된다
이 물건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2013년 광주농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 감정가 264,000,000원에서 4회 유찰돼 63,386,000원까지 내려왔지만, 대상은 현황 공실인 근린시설입니다. 추가 유찰 시 44,370,200원, 31,059,139원으로 더 내려가는 시나리오도 존재합니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리되지만, 가격의 적정성은 임대수요와 환금성으로 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
