춘천지방법원 2025타경20687. 원주시 중앙동 중앙 메디컬센터의 1층 105호 근린생활시설입니다. 소유자는 김명숙이며, 2013년 설정된 광주농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 372,000,000원, 경매 신청 청구금액은 326,860,434원입니다. 이후 국의 압류와 우리금융캐피탈 가압류가 등기됐고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
이 사건에서 먼저 구분해야 할 것은 권리 소멸과 투자 매력입니다. 선순위 담보권이 매각으로 소멸하고 후순위 권리도 정리되는 구조는 권리분석에 유리합니다. 그러나 최저가가 감정가에서 크게 내려온 이유를 단순히 매수 기회로 해석할 수는 없습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 상업시설이며, 감정 당시 105호는 공실이었습니다. 임대수익과 매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 중앙동 144 중앙 메디컬센터 1층 105호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지상 9층 건물의 1층 일부 |
| 이용상태 | 105호 근린생활시설 · 감정 당시 공실 |
| 소유자 | 김명숙 (단독소유) |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 최저매각가 | 44,370,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 광주농업협동조합 (경매 신청 당시) |
| 신청 청구금액 | 326,860,434원 |
| 말소기준권리 | 2013.04.09 · 광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.08.29 · 농업협동조합자산관리회사 |
| 공동담보 | 중앙 메디컬센터 1층 106호 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
핵심은 2013.04.09 광주농업협동조합 근저당권입니다. 현재 등기상 선순위 근저당권인 이 권리가 매각으로 소멸하는 말소기준이며, 이후 발생한 국의 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2009년 삼화상호저축은행 근저당권과 과거 신탁 관련 등기는 이미 정리됐으며, 2012년 구룡포수산업협동조합 근저당권도 2013.04.11 해지로 말소됐습니다. 2023년 중소기업은행 가압류 역시 해제·말소된 상태입니다. 따라서 과거 등기에 나타나는 큰 채권최고액을 현재의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 — 105호는 감정 당시 공실
확인된 임차인 없음. 감정평가서에서 105호는 근린생활시설 용도의 공실로 기재돼 있습니다. 별도로 대항력이나 우선변제권을 주장하는 임차인이 확인되지 않아 현재 분석에서는 임차보증금 인수액을 계산하지 않았습니다.
다만 감정평가서의 임대내역은 미상으로 기재돼 있습니다. 감정 당시 공실이었다는 사실만으로 현재 점유관계, 임대차계약 또는 상가건물임대차보호법상 대항력 문제가 최종 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 특히 매각기일 전에 실제 점유 및 사업자등록 관계를 다시 확인해야 합니다.
| 대상 호실 | 중앙 메디컬센터 1층 105호 |
|---|---|
| 감정 당시 점유 | 공실 |
| 확인된 임차인 | 없음 |
| 확인된 보증금 | 해당 없음 |
| 대항력 | 확인된 대항력 임차인 없음 · 현재 점유 재확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 우선변제권 없음 |
| 보증금 승계 | 현재 인수 추정 0원 · 실제 임대차관계 확인 전제 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
현재 최저매각가는 44,370,000원으로 감정가 264,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론을 내릴 수 없습니다.
특히 상가의 시장가치는 위치뿐 아니라 전면 노출, 출입 동선, 점포 면적, 공실 기간, 실제 임대수요, 관리비 수준과 매매 거래의 활성도에 좌우됩니다. 최근 12개월의 비교 실거래와 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 최저가의 시장가격 대비 할인율은 판단을 보류해야 합니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 44,370,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 31,058,999원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 21,741,299원 | 0원 |
향후 유찰 시 금액은 회차별 가정이며 실제 매각조건과 일정에 따라 달라질 수 있습니다. 실질취득액은 현재 추정 인수액을 합산한 금액으로, 취득 관련 세금·명도비·관리비 등의 부대비용은 제외했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,198,660원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 372,000,000원 | 43,171,340원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 21,655,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 393,655,157원 | 44,370,000원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,198,660원을 제외한 43,171,340원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 우리금융캐피탈 가압류와 소유자에게 돌아가는 배당금은 0원입니다.
청구채권 합계 393,655,157원 중 예상배당금은 43,171,340원에 그치므로 미배당액은 350,483,817원입니다. 신청채권자의 청구액 326,860,434원 역시 충족되지 않습니다. 단, 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실이 그 금액을 낙찰자가 인수한다는 의미는 아닙니다.
근저당권 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 근저당권 이전·공동담보 회수 상황 및 실제 채권잔액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 국의 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수와 매수인 부담 구분
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 5회 유찰 | 44,370,000원 | 43,171,340원 | 350,483,817원 | 0원 |
| 6회 유찰 | 31,058,999원 | 30,099,937원 | 363,555,220원 | 0원 |
| 7회 유찰 | 21,741,299원 | 20,949,956원 | 372,705,201원 | 0원 |
현재 권리관계와 배당 가정이 유지된다면 세 회차 모두 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 추정됩니다. 최저가에 낙찰되는 경우의 실질취득액은 44,370,000원이며, 이는 낙찰가와 추정 인수액만을 합산한 값입니다.
중요한 점은 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아니라는 사실입니다. 매각대금이 하락할수록 채권자의 손실은 증가하지만, 해당 상가를 다시 매각하거나 임대할 수 있는 가격 수준은 그와 별개로 결정됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 중앙동 원주중앙시장 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상가와 사무실 등이 형성된 노선상가지대입니다. 상업시설 입지라는 점은 확인되지만, 105호 자체의 매출·임대수익은 별도로 확인해야 합니다.
- 교통. 버스노선 및 운행빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 여건은 편리한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물의 1층 일부입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 붙임 등, 내부는 페인팅·텍스·화강석 마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 주차설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 20미터 및 약 6미터의 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 중앙동 144 및 144-1 일대 2필지의 일단 토지로, 상업용 건부지입니다. 토지면적은 806.3㎡이고, 공시지가 자료는 2,442,000원/㎡입니다. 이는 해당 토지에 관한 정보로 105호의 전용면적이나 개별 실거래가격은 아닙니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 영업 업종 변경이나 시설 공사 시 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 시설과 설비 상태는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 5회 유찰 이력과 105호의 공실 상태를 고려할 때 임대수요 및 재매각 수요의 검증이 중요합니다. 상업시설은 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2013.04.09 광주농업협동조합 근저당권과 2025.08.29 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역을 최신 등기부에서 확인합니다.
- 국의 압류와 세금. 분당세무서장 압류의 체납 세액, 법정기일, 배당요구 및 배당 우선순위를 확인합니다. 현재 예상배당에 세금이 반영되지 않았다는 점에 주의합니다.
- 105호 점유. 감정 당시 공실 상태가 유지되는지 확인하고, 실제 사용·사업자등록·임대차관계를 현황조사서와 현장에서 대조합니다.
- 공동담보. 106호와의 공동담보 관계, 담보권자의 실제 채권잔액 및 다른 담보물의 회수 여부를 확인합니다. 106호의 사용현황을 105호의 임대현황으로 혼동하지 않습니다.
- 실거래 검증. 원주시 중앙동의 유사한 1층 근린생활시설을 기준으로 최근 거래, 전용면적, 위치, 도로 노출 및 건물 상태를 비교합니다. 감정가 대비 할인율은 시세 검증의 대체 지표가 아닙니다.
- 임대수요 확인. 현재 공실인 105호의 임대 가능 업종, 예상 임대료, 임차수요 및 공실 유지비용을 검토합니다.
- 관리비·시설 부담. 관리비 체납과 공용부분 비용, 시설 수선·복구 비용 및 점포 사용에 필요한 설비 상태를 확인합니다.
- 매각 범위·제한. 105호의 매각 대상 면적과 대지권, 건축물대장, 토지이용 제한, 매각물건명세서의 특별매각조건을 대조합니다.
- 일정·배당 확인. 매각기일 2026.10.26의 변경 여부, 최신 권리관계 및 실제 배당 우선순위를 입찰 직전에 재확인합니다.
맺으며 — “권리가 소멸해도, 가격이 검증된 것은 아니다”
원주 중앙 메디컬센터 105호는 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확한 소멸 구조입니다. 2013년 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류가 정리되고, 현재 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액은 44,370,000원으로 추정됩니다.
그러나 투자판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 5회 유찰된 1층 근린생활시설이고, 감정 당시 공실이며, 최근 실거래에 기반한 시장가치를 확인하지 못했습니다. 여기에 조세채권의 실제 우선순위와 점유관계에 대한 확인 과제가 남아 있습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 환금성은 보류입니다. 감정가의 16.81%라는 숫자는 낙찰가가 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 그 가격이 시장에서 충분히 저렴한지 증명하지 않습니다. 유사 점포의 실거래가격, 현실적인 임대수익, 현재 점유관계, 세금 및 공동담보 관계를 검증하기 전에는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.
