춘천지방법원 2025타경20687. 강원특별자치도 원주시 중앙동 중앙 메디컬센터의 1층 106호 근린시설입니다. 원주중앙시장 남동측 인근의 노선상가지대에 자리한 물건으로, 감정평가서에는 PC방으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

가격만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 감정가 294,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 49,412,000원으로, 감정가의 16.81%입니다. 하지만 상가 경매에서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 실제 시장가치보다 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 특히 상가는 임대수익, 공실 가능성, 건물 관리상태와 매각 가능성에 따라 적정가격이 크게 달라집니다.

등기상으로는 광주농업협동조합의 2013년 근저당이 말소기준입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있고, 현장에서는 영업시설로 이용되고 있어 단순히 인수액 0원이라는 숫자만으로 입찰 안전성을 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개

핵심 말소기준권리는 2013.04.09 설정된 광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며, 동일 건물의 1층 105호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

그 이전에 있었던 신탁등기와 삼화상호저축은행 근저당은 이미 말소되었고, 2012년 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당도 2013년에 해지·말소되었습니다. 2023년 중소기업은행 가압류 역시 해제로 말소되었습니다. 따라서 이러한 과거 등기를 현재 매수인이 새롭게 인수할 채무로 합산해서는 안 됩니다.

현재 경매와 관련된 후순위 권리로는 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정이 있습니다. 모두 말소기준 이후의 등기로, 일반적인 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차·점유 — PC방 운영 주체 확인이 우선

이 물건은 감정평가서에 106호가 PC방으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 반면 임대관계는 미상으로 조사되어 있으며, 특정 임차인의 이름·보증금·전입 또는 사업자등록일·확정일자·대항력 여부는 확인되어 있지 않습니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%

현재 최저매각가는 49,412,000원으로 감정가 294,000,000원의 16.81%입니다. 최초 감정가격과 비교하면 크게 내려왔지만, 이 가격을 곧바로 실거래 시세보다 저렴한 가격으로 해석할 근거는 없습니다.

동일 건물 또는 인근 상가의 실제 매매가격, 임대수익, 공실률과 최근 거래 추세가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인 가능한 사실이지만, 시장가격 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.

각 회차는 해당 최저매각가로 낙찰되는 경우를 가정한 시나리오입니다. 다음 회차의 최저가와 미배당 금액은 실제 매각절차 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수금액과는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,412,000원 가정)

매각가 49,412,000원을 가정하면 집행비용으로 1,289,416원이 사용되고, 잔액 48,122,584원이 근저당권 채권 배당에 배정됩니다. 우리금융캐피탈 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔액은 이 계산상 0원입니다.

근저당 설정권자는 광주농업협동조합이지만, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌으므로 실제 배당권리자는 최신 권리관계에 따라 확인해야 합니다. 이 배당표는 근저당권 이전을 별개 채권으로 중복 계산하지 않습니다.

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국민건강보험공단 압류 관련 실제 배당액, 당해세, 법정 우선채권, 미확인 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 원주중앙시장 남동측 인근 중앙 메디컬센터에 위치하며, 주변은 상가와 사무실이 형성된 노선상가지대입니다. 시장 인근 상권이라는 입지 특성은 있으나 개별 호실의 실제 유동인구와 매출 수준은 따로 확인해야 합니다.
• 교통. 버스노선과 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 여건은 편리한 편으로 평가되어 있습니다. 건물은 북동측과 북서측의 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물로, 위생설비·승강기설비·화재탐지설비·스프링클러설비·주차설비가 기재되어 있습니다. 시설의 실제 작동 및 유지관리 상태는 별도 확인 대상입니다.
• 현재 이용. 106호는 PC방으로 이용 중이며, 감정평가서에 함께 언급된 105호는 공실로 조사되었습니다. 서로 다른 호실의 이용상태를 혼동해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다. 토지는 상업용으로 이용 중인 평지의 가로장방형이며, 공시지가 자료는 2,442,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 표시되어 있지 않습니다. 다만 개별 상가 내부 시설과 영업 관련 인허가 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 시장 인근 1층 근린시설이라는 입지 장점이 있을 수 있지만, 반복 유찰과 임대수익 미확인 상태를 고려하면 매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다. 개별 호실의 수익성과 거래가격에 대한 추가 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. PC방 운영 주체가 소유자인지 임차인인지, 실제 영업이 계속되고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대차 및 대항력 확인. 사업자등록 관련 사항, 점유개시 시점, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 현재의 인수액 0원 추정은 미확인 임차권의 부존재를 보증하지 않습니다.
• 공동담보와 채권양도. 광주농업협동조합 근저당의 공동담보인 105호와의 관계, 농업협동조합자산관리회사로의 이전 및 최신 채권관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 중앙 메디컬센터의 실제 거래 및 임대 사례, 원주 중앙동 인근 유사 상가의 매매가격과 임대수익을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 공용관리비. 집합상가의 공용부분 관리비 체납, 관리단 운영상황과 건물 유지관리 비용을 확인해야 합니다.
• 영업시설·명도. PC방 영업시설과 집기 소유권, 점유자의 퇴거 여부, 시설 철거·원상복구 가능성 및 인도절차를 확인해야 합니다.
• 유찰 원인. 5회 유찰에 이른 사유를 현장·임대·거래 사례 중심으로 조사해야 합니다. 낮은 가격이 기회인지, 지속되는 수요 부족의 결과인지 구분하는 과정이 필요합니다.
• 등기·명세서 재확인. 등기사항전부증명서 확인일은 2026.07.14입니다. 매각기일 2026.10.26에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각기일 변경 여부를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 크게 떨어졌지만, 위험이 사라진 것은 아니다”

원주 중앙 메디컬센터 106호는 감정가 294,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가 49,412,000원까지 내려온 근린시설입니다. 말소기준 근저당을 중심으로 한 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 중요한 불확실성은 등기부 바깥에 있습니다. 106호가 PC방으로 이용 중이라는 사실과 임대차 내역이 미상이라는 사실을 함께 봐야 합니다. 상가의 시장가격과 임대수익도 확인되지 않았으므로 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 좋은 투자라고 단정할 수 없습니다.

현재 판단은 등기권리상 인수 추정 0원, 점유·임대차 미확인, 가격 적정성 판단 보류입니다. 반복 유찰된 상업용 부동산 특성을 고려하면 현장조사와 임대차 확인, 실거래 비교를 끝내기 전까지는 보수적인 접근이 합리적입니다.

권리는 대체로 정리되는 구조, 가격은 미검증, 점유는 확인 필요. 이 물건은 할인율보다 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 상가인지가 입찰 성패를 좌우합니다.