춘천지방법원 2025타경20687. 원주시 중앙동 중앙 메디컬센터 1층106호 근린시설입니다. 감정가 294,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 70,589,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2013.04.09 설정된 광주농업협동조합 채권최고액 372,000,000원의 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈주식회사 가압류, 광주농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 오래된 신탁과 삼화상호저축은행 근저당권·경매개시결정은 이미 말소됐고, 2012.05.21 구룡포수산업협동조합 근저당권도 2013.04.11 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준 근저당권은 이후 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 현재 회차 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20687 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 중앙동 144 중앙 메디컬센터 1층106호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 · PC방으로 이용중 |
| 소유자 | 김명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 70,589,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 청구금액 | 326,860,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.04.09 광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며 채무자는 김명숙입니다. 이후 2025.02.12 국민건강보험공단 압류, 2025.03.05 우리금융캐피탈주식회사 가압류 21,655,157원, 2025.06.10 광주농업협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 294,000,000원이고 현재 최저매각가는 70,589,000원입니다. 4회 유찰돼 감정가 24% 수준까지 낮아졌습니다. 다음 유찰 시나리오는 49,412,300원, 그 다음은 34,588,610원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 영업상태·임대료·공실 가능성·상권에 따라 가치 차이가 커서, 반복 유찰 자체가 환금성에 대한 경고 신호가 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,602원 |
| 2. 근저당권 · 광주농업협동조합 | 372,000,000원 | 68,918,398원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 21,655,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권 총액은 393,655,157원, 배당액은 68,918,398원, 미배당은 324,736,759원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주중앙시장 남동측 인근 중앙메디컬센터로, 부근은 상가 및 사무실 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 이용상태. 1층106호는 근린생활시설로서 현황 PC방으로 이용중입니다.
- 교통. 버스노선 및 운행빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약20미터와 약6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·역사문화환경보존지역 등이 적용되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 2,442,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·화재탐지설비·스프링클러설비·주차설비 등이 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 1층106호는 PC방 이용 중이고 임대내역이 미상입니다. 실제 운영자와 소유자의 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 서류 대조. 신고된 임차인은 없지만 현황 영업 중이므로 매각물건명세서·현황조사·전입 및 사업자등록 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 294,000,000원 대비 최저가 70,589,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 상가 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지, 점포 수익성·상권·점유·관리 상태 등과 관련된 것인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 324,736,759원은 채권자 측 미회수액이며, 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 등기상 핵심은 간단합니다. 2013.04.09 광주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 현재 PC방으로 이용되는 근린시설이고 임대내역이 미상이며 이미 4회 유찰됐습니다.
따라서 70,589,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 실제 임대수익·점유관계·영업상태·상권의 환금성을 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장 검증이 필요한 물건. 이 사건의 결론입니다.
