대구지방법원 2025타경3818. 포항시 남구 오천읍 세계리 675-6, 675-38의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실 및 식당으로 이용 중이며, 경량철골구조 경량철골지붕의 일반음식점·사무소 단층 건물입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 1,139,986,520원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리의 출발점은 2016.05.20. 설정된 오천농업협동조합의 채권최고액 504,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 420,000,000원·96,000,000원·480,000,000원의 근저당권이 뒤이어 설정됐고, 2025.05.30. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3818 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 675-6 · 675-38 주건출물제1동 · 장기로 1641 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 사무실 및 식당 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량철골지붕 · 일반음식점, 사무소 · 단층 |
| 토지 | 1,780㎡ · 자연녹지지역 · 광대로한면 · 평지 · 부정형 |
| 공시지가 | 273,300원/㎡ |
| 소유자 | 표경보 |
| 감정가 / 최저가 | 1,139,986,520원 / 1,139,986,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 766,173,157원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동가능한 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.05.20. 접수된 을구 1번 오천농업협동조합 근저당권입니다. 을구 2·3·4번 근저당권과 2025.05.30. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 을구 3번은 2025.05.30. 표임정에게, 을구 1번은 2025.06.27. 표경보에게 확정채권대위변제에 따른 근저당권 이전등기가 존재하므로 실제 배당 수령주체는 이 권리이전 관계까지 원본과 대조할 필요가 있습니다.
② 토지·현황 — 공부와 실제 사용이 다르다
감정평가상 본건은 신흥중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 광대로변 근린생활시설, 주유소, 농경지 등으로 형성돼 있습니다. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 사무실 및 식당으로 이용 중이며 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며, 일부 토지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1) 토지는 공부상 ‘임야’이나 현황은 ‘답 및 잡종지’입니다.
- 점유. 기호(1) 토지 일부를 타인이 점유·사용 중이며 감정평가에 이를 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,139,986,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,799,865원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 480,000,000원 | 106,186,655원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 13,799,865원으로 추정돼 있으며, 채권최고액 합계 1,500,000,000원 중 1,126,186,655원이 배당되고 373,813,345원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,139,986,520원 | 1,126,186,655원 | 373,813,345원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 911,989,216원 | 900,469,324원 | 599,530,676원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 729,591,372원 | 719,895,458원 | 780,104,542원 | 0원 |
유찰되더라도 제공된 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 계속 0원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단과 권리 판단을 분리해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신흥중학교 남서측 인근이며 광대로변 근린생활시설, 주유소, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 광대로한면이고 일부 필지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되고 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 일부 타인 점유·사용의 근거가 임대차인지 기타 사용관계인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 대항력 여부를 단정하지 말고 전입·사업자등록·점유관계를 원본 자료와 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번과 3번에 확정채권대위변제에 따른 이전등기가 있으므로 실제 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 기호(1)의 공부상 임야와 현황 답·잡종지 차이, 타인 점유 범위를 현황도와 함께 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 이동가능한 컨테이너는 제외되므로 현장에서 경계를 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,139,986,520원이 적정한지는 별도의 현장 시세와 수익성 검토 없이 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 리스크 없음”은 다르다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.05.20. 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현황은 단순하지 않습니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 토지 일부는 타인이 점유·사용 중입니다. 여기에 공부상 임야와 현황 답·잡종지의 차이, 근저당권 대위변제 이전등기까지 있어 권리 자체보다 점유·현황 확인이 중요한 사건입니다.
또한 현재는 감정가와 같은 1,139,986,520원의 신건입니다. 동일 물건의 실거래 비교 없이 이 가격을 싸다고 볼 근거는 없으므로, 명시 인수권리는 없음, 현황 점유는 확인 필요, 가격 평가는 별도 검증이라는 세 축으로 접근하는 것이 적절합니다.
