광주지방법원 2026타경50290. 목포시 달동 ‘달동엠타운’ 제1동 제2층 제226호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 주식회사세일이엔지이며 2019.02.20 거래가액 83,850,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2019.03.14 광주은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 김상배·신용보증기금·서울보증보험의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 강다희가 보증금 3,000,000원, 월 350,000원으로 조사됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 보증금 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1336-32 달동엠타운 1동(현황: 101동) 2층226호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 · 본건 2층226호 |
| 소유자 | 주식회사세일이엔지 (2019.02.20 소유권이전 · 거래가액 83,850,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 75,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.03.14 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유 리스크는 남는다
말소기준은 2019.03.14 광주은행 근저당입니다. 이후의 김상배 가압류 51,472,000원, 신용보증기금 가압류 495,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서울보증보험 가압류 39,075,654원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.05.12 김길옥 명의 근저당권 35,000,000원은 2021.02.26 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000,000원, 대항력은 미상
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강다희 | 3,000,000원 | 350,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 별도 중복신고는 없습니다. 강다희의 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2019.03.14보다 앞선 점유·전입인지 뒤인지 판정할 수 없습니다. 따라서 대항력은 ‘가능·미상’, 우선변제와 매수인 승계 여부도 미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 신건 61,000,000원, 시세 검증자료 없음
현재 감정가와 최저매각가는 모두 61,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 59,502,000원 |
| 2. 가압류 · 김상배 | 51,472,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 495,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 39,075,654원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 김상배 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 705,547,654원, 예상 배당액은 59,502,000원, 미배당 부족액은 646,045,654원입니다. 신청채권자 광주은행의 청구액 75,000,000원도 전액 배당되지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 현황조사상 임차인의 전입일이 미상이므로 실제 보증금 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 광주은행 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 646,045,654원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 658,026,054원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 667,610,374원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 계산값입니다. 강다희의 전입신고일이 미상이라 실제 대항력과 보증금 승계 여부를 확정한 값은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 분석해야 합니다.
- 주위환경. 목포항종합상황실 북동측 인근이며 오피스텔·집합상가·공장·공업나지 등이 소재하는 성숙중인 공업지대입니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지는 남측 약 20m, 서측 약 15m, 북측 약 12m 아스팔트 포장도로와 접하고 동측은 약 4m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 307,000원/㎡이며 토지는 2필지 일단의 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물표시 확인. 공부상 ‘1동’이지만 현황상 건물 외벽에는 ‘101동’으로 표시돼 있으므로 현장 확인 때 동 표시를 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 강다희의 전입신고일이 말소기준일 2019.03.14 전인지 후인지가 대항력·승계 판단의 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 61,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비. 2026.04.21 현황조사 기준 미납관리비 약 92,100원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 1동과 현황상 101동 표기가 다르므로 현장과 등기·집합건축물대장을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 오해 금지. 채권 미배당액 646,045,654원은 후순위 채권자의 미회수액이지, 그 전액을 매수인이 부담한다는 뜻이 아닙니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 뚜렷합니다. 광주은행 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 복잡한 후순위 등기권리를 그대로 떠안을 구조는 아닙니다. 하지만 현황조사상 임차인 강다희가 있고 보증금 3,000,000원에 대한 전입신고일이 미상입니다. 이 한 가지가 대항력과 매수인 승계 여부를 결정하므로, 이를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’으로 확정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 현재는 신건 61,000,000원일 뿐, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다는 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기권리 정리는 비교적 명확하지만, 임차인과 시세 검증이 선행돼야 하는 보류형 물건입니다.
