광주지방법원 2026타경50290. 목포시 달동 달동엠타운 제1동 제5층 제524호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사세일이엔지이며 2019.02.20. 거래가액 84,925,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.03.14. 광주은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 김상배의 가압류 51,472,000원, 신용보증기금 가압류 495,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 국 압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 이번 물건의 핵심 변수는 등기부가 아니라 임차인 정보의 불완전성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50290 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1336-32 달동엠타운 1동(현황: 101동) 5층524호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상10층 중 제5층 제524호 |
| 소유자 | 주식회사세일이엔지 · 2019.02.20. 소유권이전 · 거래가액 84,925,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.03.14. 광주은행 근저당입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 공동담보가 기재되어 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 등기상 매수인이 인수할 후순위 권리는 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강다희 | 주거 | 3,000,000원 | 350,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강다희는 매각물건명세서와 현황조사에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 3,000,000원, 월세 350,000원, 주거 사용이 확인됩니다. 그러나 전입신고일·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 60,484,000원 |
| 3. 가압류 · 김상배 | 51,472,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 495,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김상배 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권총액 666,472,000원 중 60,484,000원이 배당되고, 미배당은 605,988,000원입니다. 매수인 등기상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 62,000,000원 | 60,484,000원 | 605,988,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 49,600,000원 | 48,307,200원 | 618,164,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,680,000원 | 38,565,760원 | 627,906,240원 | 0원 |
신청채권 75,000,000원은 현재 회차에서도 60,484,000원만 배당되는 시뮬레이션으로 전액 충족되지 않습니다. 유찰될수록 배당 가능액은 줄고 채권 미배당은 늘어납니다. 하지만 이 미배당 채권 자체는 말소기준 이후 소멸 구조와 구분해서 봐야 하며, 매수인 인수액으로 그대로 이전되는 것은 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 싸다·비싸다 단정 금지
이번 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 62,000,000원 또는 유찰 후 가격만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 현재 소유자의 2019년 거래가액 84,925,000원은 현재 시세를 대신하는 자료로 사용할 수 없으므로 참고 이력으로만 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 목포항종합상황실 북동측 인근으로 오피스텔·집합상가·공장·공업나지 등이 소재하는 성숙중인 공업지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 15m, 북측 약 12m 아스팔트 포장도로와 접하고 동측은 약 4m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 307,000원/㎡, 토지면적은 3,810.0㎡입니다.
- 설비. 기본적인 급배수위생설비·난방설비·소화전설비·스프링클러·화재탐지설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 강다희의 전입신고일이 미상이므로 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부도 현재 판정할 수 없으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.21. 현황조사 기준 미납관리비 약 325,810원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 동 표시 확인. 공부상 '1동'이지만 현황상 건물 외벽에는 '101'동으로 표기되어 있습니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 신건 62,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2019.03.14. 광주은행 근저당이며 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 임차인 확인 전에는 ‘인수 0원’ 확정 금지
이 물건의 등기부 구조 자체는 명확합니다. 2019.03.14. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 등기상 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 주거 임차인 강다희의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전까지는 실질취득비용을 최저가 62,000,000원으로 단정할 수 없습니다. 여기에 2026.04.21. 기준 미납관리비 325,810원 중 공용부분 인수 가능성도 남습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 등기 권리는 소멸 구조, 임차인·가격은 확인 필요입니다.
