서울동부지방법원 2025타경52369. 서울 광진구 구의동 다솜빌 1층 101호가 표시된 사건입니다. 소유자는 김금열·장진화로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2020.03.05. 김명희 근저당권 50,000,000원이며, 등기 목적은 ‘김금열 지분 전부 근저당권설정’입니다. 이후의 현재 경매개시결정과 을구 9번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있지만, 임차권등기의 말소와 보증금 승계 여부는 별개입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 남으면 그 미배당 잔액은 매수인 부담이 될 수 있습니다.
현재 배당 가정에서는 장인수 보증금 105,000,000원이 우선 전액 변제되고, 김명희 근저당 50,000,000원까지 전액 배당됩니다. 따라서 이 계산 안에서는 장인수 관련 인수가 남지 않습니다. 반면 석지혜는 전입일이 2018.12.26.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도상 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 1층101호 · 도로명 서울특별시 광진구 구의로16길 79 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 이용상태는 일련번호1 근린생활시설(사무실), 일련번호2 다세대주택 |
| 소유자 | 김금열 2분의 1 · 장진화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,064,000원 / 181,064,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장인수 / 108,762,739원 |
| 말소기준 | 2020.03.05. 을구 8번 근저당권 · 김명희 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
과거 2009년 냉동냉장수산업협동조합 근저당과 2010년 유현정 전세권은 이미 말소되어 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.05. 김명희 근저당입니다. 장인수는 2019.11.06. 전입·확정일자를 갖고 있어 기준권리보다 앞서며, 2024.05.08. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 비고 역시 을구 9번 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인에게 대항할 수 있음을 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험도는 서로 다르다
| 임차인 | 점유·대상 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석지혜 | 402호 | 미상 | 2018.12.26 | 미상 | 2025.12.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장인수 | 건물 제1층 제101호 23.52㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2019.11.06 | 2019.11.06 | 2024.05.08 | 있음 | 있음 | 현재 0원* |
* 장인수는 현재 가정 매각가 181,064,000원에서 보증금 105,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 인수 잔액이 0원입니다. 배당이 부족해질 경우에는 미배당 잔액이 매수인 승계 위험으로 전환될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,896원 |
| 1. 임차인 장인수 보증금 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김명희 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 장인수 | 108,762,739원 | 22,729,104원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 장인수 임차보증금 105,000,000원이 가장 먼저 전액 배당되고, 김명희 근저당 50,000,000원도 전액 배당됩니다. 신청채권자 장인수의 청구금액 108,762,739원 중 이 배당표상 22,729,104원이 배당되어 86,033,635원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당 채권액 자체를 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 현재 계산상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 181,064,000원 | 86,033,635원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 144,851,200원 | 121,739,456원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 115,880,960원 | 150,304,112원 | 0원 |
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정평가에서는 일련번호1을 근린생활시설(사무실), 일련번호2를 다세대주택으로 기재하고 있습니다. 사건 용도 표시는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2009.01.23.입니다. 다세대주택 13세대와 근린생활시설 1호가 있는 1개동입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 강변역은 직선거리 약 700m, 광나루역은 약 900m입니다. 감정평가상 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가에는 101호 외부에 보일러실이 설치되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장 표제부·갑상 위반건축물 표시가 있음이 명시되어 있습니다.
- 매각조건. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장인수 배당 전액 여부. 현재 예상배당은 보증금 105,000,000원 전액 변제입니다. 실제 배당순위·세금·집행비용 변동으로 부족분이 생기는지 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 석지혜 점유 대상. 402호로 기재된 점유관계가 본건 101호 매각대상과 어떤 관계인지 현황조사·물건목록·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 석지혜 보증금·확정일자. 전입은 2018.12.26.로 기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 승계 가능 금액을 확정하기 전 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 공유지분과 말소기준. 소유자는 김금열·장진화 각 2분의 1이고, 말소기준 근저당의 등기 목적은 김금열 지분 전부입니다. 실제 매각대상 범위를 원본 물건목록과 대조해야 합니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장상 위반건축물 표시 내용과 시정 가능성, 금융·이용상 제약을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물의 범위와 감정평가 반영 여부, 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 181,064,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 권리 리스크를 확인한 뒤 별도로 적정가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “현재 0원”보다 중요한 것은 ‘미상 위험을 0원으로 착각하지 않는 것’
이 사건은 표면적으로는 현재 매각가 181,064,000원에서 장인수 보증금 105,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰 144,851,200원, 2회 유찰 115,880,960원 시나리오에서도 계산상 인수는 0원으로 제시됩니다.
하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 장인수는 기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당 부족 시 미배당 잔액이 매수인 부담으로 전환될 수 있는 구조입니다. 더 큰 불확실성은 석지혜입니다. 2018.12.26. 전입은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이고 점유 부분도 402호로 적혀 있습니다. 여기에 위반건축물 표시와 일괄매각·제시외 건물 조건까지 존재합니다. 현재 계산은 인수 0원, 그러나 권리확인은 미완료. 이 물건은 최저가가 아니라 임차관계와 매각대상의 일치 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
