서울동부지방법원 2025타경52369. 서울 광진구 구의동 다솜빌 4층 402호, 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 소유자는 김금열·장진화로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 등기부상 근저당권 2건은 모두 김금열 지분 전부에 설정됐고, 그중 2020.10.20 김명희의 채권최고액 45,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2021.06.25 권기철의 15,000,000원 근저당권과 2025.11.21 현재 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기부만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 402호에는 석지혜가 주거 임차인으로 조사됐고, 전입일과 확정일자가 모두 2018.12.26입니다. 말소기준 근저당보다 약 2년 앞선 시점이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2025.12.16 배당요구도 했지만 보증금이 확인되지 않아, 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 · 사용승인일 2009.01.23 |
| 소유자 | 김금열 지분 2분의 1 · 장진화 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장인수 / 108,762,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2020.10.20 김명희 근저당권 45,000,000원입니다. 그 뒤의 권기철 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.12.10 황혜진이 신청한 이전 강제경매개시결정은 2025.09.17 취하로 이미 말소됐습니다. 다만 임차인 석지혜의 전입·확정일자는 이보다 빠른 2018.12.26입니다. 따라서 후순위 등기가 지워지는 것과 별개로 임차보증금 미배당분의 승계 가능성은 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석지혜 | 402호 · 주거 | 2018.12.26 | 2018.12.26 | 미상 | 2025.12.16 | 있음 | 있음 | 미배당분 가능 |
② 배당과 인수 — 숫자상 0원과 실제 권리는 다르다
매각가를 177,000,000원으로 둔 배분에서는 집행비용 3,278,000원, 김명희 근저당 45,000,000원, 권기철 근저당 15,000,000원, 장인수 청구액 108,762,739원, 소유자 잔여 4,959,261원으로 합계가 맞습니다. 그러나 이 계산만으로 매수인 인수를 0원이라 단정할 수는 없습니다. 2018.12.26 선순위 임차인의 보증금이 미상이기 때문입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 선순위 임차인 · 석지혜 | 보증금 미상 | 확정 불가 |
| 을구 1번 근저당권 · 김명희 | 45,000,000원 | 45,000,000원* |
| 을구 2번 근저당권 · 권기철 | 15,000,000원 | 15,000,000원* |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 장인수 | 108,762,739원 | 108,762,739원* |
| 소유자 교부 | - | 4,959,261원* |
* 45,000,000원·15,000,000원·108,762,739원·4,959,261원은 매각가 177,000,000원을 기준으로 한 배분 수치입니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
③ 위반건축물 표시 — 현장·대장 확인 필수
감정요항표상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2009.01.23입니다. 기본적인 위생·급배수, 도시가스, 난방설비가 구비돼 있고, 토지는 다세대주택 13세대와 근린생활시설 1호가 있는 건부지로 이용 중입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 올림픽대교북단교차로 북서측 인근으로, 주변은 다세대·단독·아파트·근린생활시설·학원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 직선거리 약 700m에 지하철 2호선 강변역, 약 900m에 지하철 5호선 광나루역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 본 건 402호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 석지혜의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 배당 가능액 재산정. 보증금이 확인되면 2018.12.26 확정일자와 배당요구를 기준으로 실제 배당 후 미회수 잔액이 있는지 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 141,600,000원이나 113,280,000원으로 내려가도 미배당 임차보증금이 있으면 실질취득비용이 그만큼 증가할 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표시의 구체적 내용과 402호에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 소유관계 확인. 김금열과 장진화가 각 2분의 1 공유하고 있으며, 등기상 두 근저당권은 김금열 지분 전부에 설정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”
이 사건의 말소기준권리는 2020.10.20 김명희 근저당권이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 402호 임차인 석지혜는 그보다 앞선 2018.12.26에 전입하고 확정일자를 갖췄으며 배당요구도 했습니다. 따라서 경매의 핵심은 후순위 근저당이 지워지는지가 아니라, 임차보증금이 얼마이고 낙찰대금에서 얼마나 배당될 수 있는지입니다.
현재 보증금이 미상이므로 매수인 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 표시까지 있습니다. 신건 최저가 177,000,000원 자체를 평가하기 전에 두 가지 — 선순위 임차보증금과 위반건축물 내용 — 을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
