창원지방법원 2026타경10216. 진주시 대안동 몰에이지1030 4층 4-01호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사한성스퀘어이고, 2022년 3월 11일 의성중부농업협동조합이 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 태경건설산업의 77,000,000원 가압류, 진주시 압류, 현재의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 2,410,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 26,500,000원을 제외한 2,383,500,000원이 의성중부농업협동조합 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 1,173,500,000원의 미배당이 남습니다. 중요한 점은 이 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 채무가 아니라는 것입니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대안동 13-13 몰에이지1030 4층 4-01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사한성스퀘어 |
| 감정가 / 최저가 | 2,410,000,000원 / 2,410,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,484,400,154원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.11. 의성중부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2010년에 설정됐던 현대스위스저축은행 계열 근저당권들은 2015년 6월 26일 해지로 이미 말소됐고, 과거 신탁·압류·경매개시결정도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022년 3월 11일 의성중부농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 태경건설산업 가압류, 진주시 압류, 2026년 4월 6일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 2,410,000,000원의 검증이 먼저
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 2,410,000,000원인 신건입니다. 동일 호실이나 유사 근린시설의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 대조해 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
오히려 물건 자체의 특성을 함께 봐야 합니다. 현황은 공실이고, 감정평가서에는 건물 전체가 공실상태라 위생·승강기·소방설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않는다고 적혀 있습니다. 근린시설은 주거용보다 임대수익과 공실률, 시설 복구비용이 가격에 크게 반영될 수 있으므로 감정가 2,410,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,500,000원 |
| 1. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 2,383,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 태경건설산업 | 77,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,557,000,000원 중 2,383,500,000원이 배당되고 1,173,500,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·입지. 진주시 대안동 소재 근린시설로, 부근은 근린생활시설·재래시장·업무시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 현황. 본건은 공실이며, 건물 전체가 공실상태로 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 4층 4-01호입니다.
- 면적 차이. 등기상 전유면적은 687.98㎡, 집합건축물대장 전유면적은 718.61㎡입니다. 2016년 1월 19일 에스컬레이터 철거로 전용면적 30.63㎡가 증가했고, 감정은 집합건축물대장 면적을 기준으로 했습니다.
- 주차장 평가. 구분건물 주차장 부분은 진주시 중앙동 119-5 및 119-7 지상에 건축돼 각 호별 공용면적으로 배분된 부분을 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·상업용 토지이며 공시지가는 5,994,000원/㎡, 토지면적은 986.2㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 대로, 남동측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·역사문화환경보존지역 등에 속하며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 2,410,000,000원이 실제 임대수익·공실률·인근 근린시설 거래 수준에 맞는지 별도 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 건물 전체가 공실상태라 승강기·위생·소방설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 점검과 복구비용 확인이 중요합니다.
- 면적 대조. 등기 687.98㎡와 건축물대장 718.61㎡의 차이 및 에스컬레이터 철거에 따른 30.63㎡ 증가 부분을 원문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 실제 점유자·사용자·미납 관리비 등을 재확인해야 합니다.
- 공동담보. 의성중부농업협동조합 근저당의 공동담보로 5층 5-01호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 1,928,000,000원, 채권 미배당 1,650,680,000원이고, 2회 유찰 시 매각가 1,542,400,000원, 미배당 2,032,424,000원입니다. 두 경우 모두 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 3월 11일 의성중부농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권 미배당 1,173,500,000원이 남더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
그러나 가격과 물건 상태는 별개의 문제입니다. 2,410,000,000원 신건인데 실거래 비교값이 없고, 본건은 공실이며 건물 전체가 공실상태라 주요 설비의 정상 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 여기에 등기상 687.98㎡와 건축물대장 718.61㎡의 면적 차이까지 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요입니다. 할인율이 아니라 실제 임대 가능성, 시설 복구비용, 상권과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
