창원지방법원 2026타경10216. 진주시 대안동 몰에이지1030 5층 5-01호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사한성스퀘어이고, 2022.03.11. 의성중부농업협동조합이 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.11. 주식회사 태경건설산업의 가압류 77,000,000원, 2024.05.13. 진주시 압류, 2026.04.06. 의성중부농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 없습니다. 그러나 이 물건은 주거용이 아니라 근린시설이고, 감정평가 당시 현황 공실입니다. 더구나 건물 전체가 공실상태여서 위생설비·승강기·소방설비의 정상적인 작동 여부가 확인되지 않았다고 기재되어 있습니다. 권리분석보다 현장 상태와 재사용 가능성 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대안동 13-13 몰에이지1030 5층 5-01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사한성스퀘어 |
| 감정가 / 최저가 | 2,410,000,000원 / 2,410,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 3,484,400,154원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.11. 의성중부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 전유면적 | 등기상 687.98㎡ · 집합건축물대장상 718.61㎡ |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2010년 설정됐던 현대스위스저축은행 계열 근저당권들은 2015.06.26. 해지로 이미 말소됐고, 과거 신탁등기들도 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.11. 의성중부농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 상태 — 권리보다 현장 확인이 중요하다
- 공실. 감정평가 당시 본건 이용상태는 공실입니다.
- 건물 전체 공실. 위생설비·승강기설비·소방설비가 있으나 건물 전체가 공실상태여서 정상적인 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 면적 차이. 에스컬레이터 철거에 따른 전용면적 증가로 등기상 전유면적 687.98㎡와 집합건축물대장상 전유면적 718.61㎡가 다릅니다.
- 평가 기준. 감정평가는 집합건축물대장상 전유면적 718.61㎡를 기준으로 했습니다.
- 주차장 부분. 구분건물 주차장 부분은 집합건축물대장 표제부 사용승인 당시 각 호별 공용면적에 배분된 부분을 포함해 평가했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,500,000원 |
| 2. 근저당권 · 의성중부농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 2,383,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 태경건설산업 | 77,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 3,557,000,000원 | 1,173,500,000원 미배당 |
현재 회차에서는 매각대금 2,410,000,000원 중 집행비용 26,500,000원을 제외한 2,383,500,000원이 의성중부농업협동조합 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 청구액 3,557,000,000원 대비 1,173,500,000원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,410,000,000원 | 2,383,500,000원 | 1,173,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,928,000,000원 | 1,906,320,000원 | 1,650,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,542,400,000원 | 1,524,576,000원 | 2,032,424,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 채권자의 미배당 규모가 아니라 실제 상가의 활용 가능성, 공실 상태, 설비 상태와 시장가를 기준으로 따로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부근은 근린생활시설·재래시장·업무시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 대로, 남동측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 평탄한 토지이며 공시지가는 5,994,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 5층 5-01호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장점유 확인. 감정평가상 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 건물 전체 공실로 승강기·소방·위생설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 면적 기준 확인. 등기상 687.98㎡와 집합건축물대장상 718.61㎡의 차이 및 감정평가 적용 기준을 원본과 대조해야 합니다.
- 공용 주차장 부분 확인. 각 호별 공용면적에 배분된 주차장 부분이 평가에 포함된 내용을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 의성중부농업협동조합 근저당권에는 몰에이지1030 4층 4-01호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 2,410,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 상권·임대·매매 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이번 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.11. 의성중부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 안전한 투자로 연결하면 안 됩니다. 본건은 근린시설이고 현황이 공실이며, 건물 전체 공실로 설비 정상 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 에스컬레이터 철거로 전유면적 역시 등기와 집합건축물대장 사이에 차이가 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 2,410,000,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 입찰의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 점유·설비·면적·상권과 매매가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
