광주지방법원 2025타경50577. 해남군 현산면 황산리 일대의 토지와 일반철골구조 강판지붕 단층 작물재배사가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호(가)~(자)는 모두 동물및식물관련시설(작물재배사)로 이용되고 있고, 주변은 농경지·축사·농가주택 등이 있는 산간 농경지대입니다.

등기상 말소기준은 2024년 11월 21일 순천두레신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 1월 한 차례 강제경매가 개시됐다가 취하로 말소됐고, 현재 사건인 2025타경50577의 강제경매개시결정은 2025년 8월 14일 접수됐습니다. 현재 매각으로 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인으로 인한 별도 인수금은 계산되지 않습니다. 2024년 11월 21일 순천두레신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 사건의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 1월 9일 접수된 앞선 강제경매개시결정은 2025년 2월 13일 취하되어 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 840,600,800원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 840,600,800원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 840,600,800원 가정)

현재 회차에서는 총 채권 1,152,000,000원 중 829,794,792원이 배당되고, 322,205,208원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.

④ 특별매각조건·현황 리스크

• 일괄매각. 여러 토지와 작물재배사 건물이 함께 매각됩니다.
• 농지취득자격증명. 목록2~7은 농지취득자격증명원 제출이 특별매각조건입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있습니다.
• 매각 제외 관정. 목록6 토지 지상 일부의 관정은 타인소유로 탐문조사됐고 매각에서 제외됩니다.
• 토지 이용상태. 목록1·2는 2필 일단의 부정형 평지로서 작물재배사 건부지이며, 목록3~7·17은 현황 나지입니다.
• 맹지·담수지. 목록3·5·7은 맹지이고, 목록5 일부 지상에는 담수지가 소재합니다.
• 통행로. 목록6·17 토지 일부는 콘크리트 포장 통행로로 이용 중입니다.
• 경계 확인. 목록1~7·17은 인접 토지와의 경계를 측량 등으로 별도 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해남군 현산면 황산리 분토마을 북서측 인근이며, 주변은 농경지·축사·농가주택 등으로 이루어진 산간 농경지대입니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 기호(가)~(자)는 일반철골구조 강판지붕 단층 작물재배사입니다. 벽체는 하단 약 1m 강판붙임, 상단 무벽체 등이고 주기둥은 H-Beam 200×100mm, 층고는 약 3.8m, 바닥은 콘크리트 마감 등입니다.
• 대표 토지. 토지면적 3,070㎡, 지목 양어장, 토지이용상황 답축사, 평지·사다리형, 세로한면(가), 공시지가 6,260원/㎡로 제시돼 있습니다.
• 규제. 생산관리지역이 포함되고 가축사육제한구역이 적용됩니다. 일부 토지는 농림지역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지가 함께 포함됩니다.
• 공부와 현황 차이. 일련번호(1)은 공부상 양어장, (2)는 답이지만 현황은 일단의 작물재배사 부지이며, (6)은 도로, (17)~(19)는 일부 현황 도로입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성부터 확인. 목록2~7은 증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 현산면 사실조회 회신서와 발급요건을 우선 확인해야 합니다.
• 제외 관정의 위치·사용관계 확인. 목록6 일부의 타인소유 관정은 매각대상에서 빠지므로 사용·접근·관리 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 맹지 접근성 확인. 목록3·5·7은 맹지로 기재돼 있으므로 각 필지의 현실적인 진입 동선과 통행 가능 관계를 확인해야 합니다.
• 담수지·통행로·경계 확인. 목록5 담수지, 목록6·17 통행로 및 전체 인접 경계는 현황과 공부가 일치하는지 측량 등을 통해 확인할 필요가 있습니다.
• 가격은 별도 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 840,600,800원 자체를 시세로 간주하지 말고 개별 토지·시설의 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 회신을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰 조건은 단순하지 않다”

이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 목록2~7의 농지취득자격증명원 제출이 특별매각조건이고, 일부 토지는 맹지이며 담수지·통행로가 존재하고, 목록6의 타인소유 관정은 매각에서 제외됩니다. 여기에 인접 토지 경계도 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저가는 감정가와 같은 840,600,800원이고 인수액이 없으므로 실질취득도 같은 금액입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 인수위험이 아니라, 농취증 발급 가능성·필지별 접근성·현황 경계·제외시설을 현장에서 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.