인천지방법원 2025타경825. 청라롯데캐슬 비동 1층 110호로, 집합건축물대장상 용도는 판매시설입니다. 감정 당시 외부 간판은 “옥면가”로 표시돼 있었고 내부에 집기·비품은 있었지만 영업하지 않는 상태였습니다. 현재 소유자는 구자일이며, 2018년 거래가액 405,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다.

등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 유한회사두손종합주류의 근저당권 10,800,000원은 2020년 이미 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정과 2026년 인천광역시 서구의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 문제는 등기 밖입니다. 현황조사·매각물건명세서상 점유 관련 인물이 3명 확인되고, 그중 남문현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원 구조

말소기준은 2018.11.15. 하나은행 근저당권 552,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 유한회사두손종합주류의 후순위 근저당권 10,800,000원은 2020.05.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 배당가정에서는 매수인이 승계하는 등기상 금액을 0원으로 보고 있습니다.

② 임차·점유 — 2명은 대항력 없음, 1명은 미상

조사상 임차·점유 관련 인물은 3명입니다. JU ZIRI와 JU BENHAO는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 남문현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 대상과 맞지 않는다

청라롯데캐슬 최근 거래자료 12건의 평균은 813,750,000원, 최저는 285,000,000원, 최고는 938,000,000원이며 최신 거래도 938,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 대비 최근 평균 비율은 53.5%입니다.

하지만 이 수치를 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 대상은 36.18㎡ 판매시설인데, 거래 표본의 면적은 85.43㎡~141.18㎡이고 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 53.5%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 가격 가점을 주기보다 대상 판매시설과 직접 비교 가능한 거래 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 하나은행 근저당 채권최고액 552,000,000원 중 428,250,000원이 배당되고, 미배당은 123,750,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

유찰 시나리오상 매각가는 1회 유찰 시 348,000,000원, 2회 유찰 시 278,400,000원으로 내려갑니다. 그때 하나은행 미배당은 각각 209,672,000원, 278,297,600원으로 늘지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 남문현 관련 사항이 확정되지 않은 이상 이 수치 역시 입찰 전 재확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 판매시설이며, 감정 당시 외부 간판은 “옥면가”로 표시돼 있었습니다. 내부에 집기·비품은 있었으나 영업하지 않는 상태였습니다.
• 입지. 인천초은중학교 북서측 인근으로, 유사 판매시설·근린생활시설이 형성된 상가지대이며 다수의 아파트단지를 배후지로 두고 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 도로·접근. 단지내 포장도로를 통해 서측·북측 공도로 차량 출입이 가능하며, 동측 중봉대로 방면에서 도보 접근이 가능합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다.
• 토지. 공시지가 2,923,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 중로각지입니다.
• 건물. 2013.02.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 호실 상태. 제110호 및 제111호는 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남문현 전입관계 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 보증금·확정일자와 함께 확인해야 합니다.
• JU ZIRI·JU BENHAO 보증금 확인. 두 사람 모두 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
• 110호·111호 현장 경계 확인. 두 호실이 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이므로 실제 점유범위와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 비교 주의. 최근 거래 12건 평균 813,750,000원이라는 숫자는 대상 36.18㎡와 면적이 일치하지 않아 저가 판단 근거로 사용할 수 없습니다.
• 영업 상태 확인. 감정 당시 “옥면가” 간판과 집기·비품은 있었지만 영업하지 않는 상태였습니다.
• 배당표 재확인. 현재 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보면 절반만 본다

이 사건은 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 소멸하므로 등기부만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 현재 배당가정상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 남문현의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 110호와 111호가 벽체 구분 없이 일괄 이용되고 있습니다. 여기에 최근 거래자료도 대상 36.18㎡와 맞지 않아 가격이 싸다는 결론도 낼 수 없습니다.

등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·호실 경계·가격 검증은 보류. 이 세 가지가 확인되기 전에는 신건 최저가 435,000,000원의 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.