인천지방법원 2025타경825. 대상은 청라롯데캐슬 비동 1층 111호로, 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 외부 간판은 “옥면가”로 표시되어 있고 조사 당시 내부 집기·비품은 있으나 영업은 하지 않는 상태였습니다. 현재 소유자는 구자일이며, 2018.05.15 매매를 원인으로 거래가액 376,000,000원에 취득한 뒤 2018.11.15 소유권이전등기와 동시에 하나은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리의 기준점은 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 552,000,000원, 설정일은 2018.11.15입니다. 그 뒤 2019년 압류와 유한회사두손종합주류 근저당은 이미 등기부에서 말소됐고, 2025년 경매개시결정과 2026년 서구 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경825 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 비동 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설 · 대상면적 37.999㎡ |
| 소유자 | 구자일 · 2018.05.15 매매 · 거래가액 376,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 411,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 401,729,345원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.15 하나은행 근저당권 · 채권최고액 552,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 현황 특이사항 | 제110호와 제111호는 벽체 구분 없이 일괄로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
말소기준권리 이후의 경매개시결정과 서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 서구 압류와 유한회사두손종합주류 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 임차인·점유자 문제는 별개입니다.
② 임차인·점유자 — 3명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JU ZIRI | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JU BENHAO | 2024.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남문현 | 미상 | 0원 기재 · 미상 주의 | 2025.06.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
JU ZIRI와 JU BENHAO의 전입신고는 각각 2022.11.23, 2024.05.09로 말소기준일 2018.11.15보다 늦습니다. 따라서 이 두 사람은 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없습니다. 반면 남문현은 주거 사용으로 배당요구를 했지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금도 0원으로 기재돼 있으나 동시에 보증금 미상 주의가 있어, 대항력 유무·우선변제권·매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 단지 실거래를 ‘상가 시세’로 쓰면 안 된다
청라롯데캐슬의 최근 12개월 거래 표본은 12건, 평균 813,750,000원, 최신 거래는 2026.03의 938,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가 411,000,000원이 최근 평균의 50.5% 수준처럼 보이지만, 이 비교는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대상은 37.999㎡ 판매시설인데, 제공된 거래 표본은 85.43㎡~141.18㎡이고 대상면적과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 141.18㎡ | 31 | 938,000,000원 |
| 2026.03 | 125.62㎡ | 20 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 141.18㎡ | 5 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 85.43㎡ | 44 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 127.12㎡ | 5 | 825,000,000원 |
| 2026.03 | 113.76㎡ | 15 | 875,000,000원 |
| 2026.03 | 113.76㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 127.12㎡ | 18 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 141.18㎡ | 20 | 877,000,000원 |
| 2026.02 | 113.76㎡ | 8 | 860,000,000원 |
| 2026.02 | 125.62㎡ | 30 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 141.18㎡ | 19 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 813,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 411,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 552,000,000원 | 404,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 하나은행 채권최고액 552,000,000원 중 404,490,000원이 배당되고 147,510,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 남문현의 대항력·보증금 승계 여부도 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 411,000,000원 | 404,490,000원 | 147,510,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 328,800,000원 | 323,396,800원 | 228,603,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 263,040,000원 | 258,557,440원 | 293,442,560원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 판매시설이며, 조사 당시 외부 간판은 “옥면가”로 표시돼 있었습니다. 내부 집기·비품은 있었지만 영업은 하지 않는 상태였습니다.
- 입지. 인천초은중학교 북서측 인근으로, 유사한 판매시설·근린생활시설이 형성된 상가지대이며 다수의 아파트단지를 배후지로 둡니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지 공시지가는 2,923,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 현황. 제110호와 제111호가 벽체 구분 없이 일괄로 이용 중입니다. 등기상 별도 호수와 실제 이용공간의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 대상은 37.999㎡ 판매시설인데 제공된 단지 실거래 표본은 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 주거 실거래 평균을 그대로 적용해 환금성이나 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남문현 점유관계. 전입일·확정일자·실제 보증금·점유개시 시점을 확인해 대항력 및 매수인 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 후순위 전입자. JU ZIRI는 2022.11.23, JU BENHAO는 2024.05.09 전입으로 말소기준일보다 늦습니다. 이 두 사람의 대항력은 없습니다.
- 110·111호 일괄이용. 두 호 사이 벽체가 없는 실제 상태, 인도 범위, 제110호와의 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 813,750,000원이나 최신거래 938,000,000원을 이 판매시설의 시세로 사용하지 마세요. 면적과 용도가 맞는 별도 비교가 필요합니다.
- 배당표 해석. 411,000,000원 매각 가정에서 하나은행에 404,490,000원이 배당되고 147,510,000원이 미배당됩니다. 이 미배당 근저당 채권 자체는 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 관리·인도비용. 영업 중단 상태의 판매시설이므로 실제 점유·집기 처리·관리비 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 인수 0원 확정 사건은 아니다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2018.11.15 하나은행 근저당 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸하고, 두 후순위 전입자도 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 권리분석은 쉬워 보입니다. 그러나 남문현의 전입일·확정일자·실제 보증금이 불명확해 대항력과 승계 여부가 열려 있고, 제110호와 제111호는 벽체 없이 일괄 이용 중입니다.
가격도 섣불리 싸다고 평가할 수 없습니다. 단지 최근 12개월 평균 813,750,000원과 최신거래 938,000,000원은 대상 판매시설과 면적·용도가 맞지 않아 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 411,000,000원이라 싸다”가 아니라, “점유관계를 먼저 확정하고 판매시설 자체의 적정가를 다시 잡아야 한다”가 결론입니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 확인되지 않은 임차관계와 일괄이용 현황 때문에 현재 단계에서는 보수적 접근이 맞습니다.
