인천지방법원 2025타경512158. 청라동 에이스하이테크시티청라 2층 1-222호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사케이아이씨애드이고, 2021.11.23. 중소기업은행이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 신용보증기금 가압류 480,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 100,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체는 말소기준이 명확하지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 222호·223호를 함께 점유하는 여러 명칭이 기재되어 있고, 그중 전입일이 2024년으로 확인되는 기록은 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 “주식회사”, “양이앤씨” 2건은 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 2층1-222호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사케이아이씨애드 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 267,350,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.23. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025년 신용보증기금·서울보증보험주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.10.06. 코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.11.23. 주식회사케이아이씨애드로 소유권이 이전된 상태입니다.
② 점유·임차인 분석 — 5건은 대항력 없음, 2건은 판정 유보
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태양이앤씨, 서동욱 | 1동 222.223호 | 2024.06.13 | 미상 | 보증금 미상 / 월 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스디개빌관리, 장은영 | 1동 222,223호 | 2024.07.01 | 미상 | 보증금 미상 / 월 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양종합관리, 박기환 | 2층 222호.223호 | 2024.06.11 | 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스디개발관리, 장은영 | 1동 222.223호 | 2024.07.01 | 미상 | 보증금 미상 / 월 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 스디개발 | 미상 | 2024.06.01 | 2025.10.27 | 0원 / 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양이앤씨 | 미상 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
2024.06.01~2024.07.01. 전입이 확인되는 5건은 2021.11.23. 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 “주식회사”와 “양이앤씨”는 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 192,000,000원, 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 192,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인 여부만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 312,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 892,000,000원 중 188,512,000원이 배당되고, 미배당은 703,488,000원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대항력 판정이 끝나지 않은 점유 2건은 이 계산과 별도로 원본 확인이 필요하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 모형은 동일, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 703,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 741,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 771,640,320원 | 0원 |
신청채권자 중소기업은행의 청구액은 267,350,783원입니다. 신건 가정에서도 배당액은 188,512,000원으로 청구액을 모두 충족하지 못하며, 유찰될수록 배당액은 150,649,600원, 120,359,680원으로 줄어듭니다. 이 미배당 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 인수액을 0원으로 계산합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초은중학교 남서측 인근으로 공동주택, 공장, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트·철골철근콘크리트·프리케스트콘크리트구조의 10층 건물 내 2층입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 승강기가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며 동측 포장도로, 남측 보행자전용도로에 접합니다. 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 확인. 지식산업센터 용도이고 비교 가능한 실거래 가격이 없어, 일반 주거형 부동산처럼 감정가만으로 환금성과 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2건 확인. “주식회사”, “양이앤씨”의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 222호·223호 점유 경계 확인. 여러 점유 기록과 감정평가가 두 호실의 일체 이용 정황을 가리킵니다. 본건 1-222호의 실제 출입·사용구역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 기재 재확인. “스디개발”은 보증금 0원으로 기재돼 있으나 보증금 미상 주의내용도 함께 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 192,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교값이 없으므로 싸다는 표현이나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 설비 상태 확인. 승강기·급배수 등 설비는 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인사항입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.11.23. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 문제는 점유관계의 미확정 부분입니다. 2024년 전입이 확인되는 5건은 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 2건은 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
가격도 아직 합격 판정을 줄 근거가 부족합니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 192,000,000원이고, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 등기는 소멸, 그러나 점유 리스크 2건은 확인 필요·가격 메리트는 미확인”으로 정리하는 것이 맞습니다. 입찰 전 승부처는 두 가지입니다. 실제 222호 점유자가 누구인지, 그리고 1.92억원이 지식산업센터의 현행 거래·임대시장과 비교해 어느 수준인지입니다.
