인천지방법원 2025타경512158. 청라동 에이스하이테크시티청라 2층 1-223호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 179,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2021년 11월 23일 설정된 중소기업은행 근저당권 312,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류 480,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 100,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸 대상입니다.

권리분석의 변수는 등기부보다 점유관계입니다. 2024년 6월·7월 전입기록이 있는 점유자는 모두 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 매각물건명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않는 점유 관련 기재가 별도로 있어, 이를 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 배당계산의 인수액 0원은 유효한 기준값이지만, 입찰 전 점유·보증금·전입일 원본 확인이 전제되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2021.10.06. 코람코자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.11.23. 주식회사케이아이씨애드 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정되며 이것이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2025년 신용보증기금·서울보증보험주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유관계 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분

2024.06.01., 2024.06.11., 2024.06.13., 2024.07.01. 전입기록은 모두 말소기준일인 2021.11.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이름이 ‘주식회사’, ‘양이앤씨’로 기재된 두 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자가 부담할 금액을 임의로 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

채권 합계 892,000,000원 가운데 175,694,000원이 배당되고, 미배당은 716,306,000원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 267,350,783원이며 현재 회차 예상배당 175,694,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가와 같은 179,000,000원입니다. 1회 유찰 시 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원으로 내려가지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 기호 1·2 모두 공장(지식산업센터)이며, 본건은 10층 건물 내 2층 1-223호입니다.
• 주위환경. 초은중학교 남서측 인근으로 공동주택·공장·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 설비. 위생설비·급배수시설·승강기가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 공장용지, 준공업지역이며 토지면적은 15,786.5㎡, 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
• 규제. 경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역·지구단위계획구역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 사항도 기재돼 있습니다.
• 현황주의. 감정평가상 1-222호와 1-223호는 외관상 한 개의 회사가 이용 중인 것으로 보이며, 실제 현황이 도면표시 등과 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘주식회사’, ‘양이앤씨’ 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 222·223호 사용관계 확인. 감정평가상 두 호실을 외관상 한 개 회사가 이용하는 것으로 보여 실제 점유범위와 출입구·내부 구획을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부·감정평가상 공장(지식산업센터)인데 일부 점유기재에는 ‘주거’가 나타나므로 실제 사용상태와 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 179,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 자료는 없으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 설비·현황 확인. 승강기 등 설비의 정상 작동 여부와 내부 현황은 현장에서 별도 확인하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 미완결”

등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2021.11.23. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 222·223호를 둘러싼 여러 점유기록이 있고, 그중 두 기록은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분을 대항력 가능·미상으로 남겨 두지 않고 ‘완전한 인수 0원’으로 단정하는 것은 위험합니다.

또한 본건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 현재 179,000,000원이 신건 최저가지만 비교 실거래 수치가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 결론은 등기권리는 정리형, 점유관계는 확인형, 가격은 검증형입니다. 미상 점유의 실체가 해소되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.