인천지방법원 2025타경512608. 부평구 삼산동 태산아파트 3동 6층601호입니다. 현재 소유자는 전종길이며 2022.04.19. 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.05.16. 국민은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 이후 서울보증보험·농림수산업자신용보증기금 관리기관·농협은행· 중소기업은행 등의 가압류와 대전세종충남한우협동조합 근저당, 2026.04.27. 최인혁의 주택임차권이 뒤따르지만 모두 말소기준보다 후순위입니다.
핵심 임차인은 최인혁 1명입니다. 임대차계약일은 2024.12.20., 전입 및 점유개시는 2025.02.10., 확정일자는 2025.02.11., 보증금은 15,000,000원입니다. 말소기준권리 2023.05.16.보다 전입일이 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512608 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 60-6 태산아파트 3동 6층601호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정 이용상태: 아파트(저층) |
| 소유자 | 전종길 · 2022.04.19. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 244,129,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급 | 2026.09.07 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거의 주택은행·신한은행·현대해상·우리은행 등 근저당은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 13번 국민은행 근저당입니다. 그 뒤의 서울보증보험 99,352,018원 가압류, 농림수산업자신용보증기금 관리기관 234,156,425원 가압류, 농협은행 59,851,201원 가압류, 대전세종충남한우협동조합 100,000,000원 근저당, 중소기업은행 58,673,659원 가압류와 임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최인혁 | 6층 601호 54.46㎡ 전부 | 15,000,000원 | 2025.02.10 / 2025.02.11 | 대항력 없음 배당요구 신고 승계 해당 없음 |
임대차계약일은 2024.12.20., 주민등록일자와 점유개시일자는 2025.02.10., 확정일자는 2025.02.11.입니다. 임차권등기는 2026.04.27. 이루어졌습니다. 전입이 말소기준권리 2023.05.16.보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 가압류 | 99,352,018원 | 61,750,000원 |
| 3. 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류 | 234,156,425원 | 0원 |
| 4. 농협은행 가압류 | 59,851,201원 | 0원 |
| 5. 대전세종충남한우협동조합 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 7. 중소기업은행 가압류 | 58,673,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 662,033,303원, 채권자 예상배당은 171,750,000원, 미배당은 490,283,303원입니다. 175,000,000원 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 배당에 소진되어 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당은 채권자 측 회수 부족을 뜻하며, 낙찰자가 490,283,303원을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.
배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 490,283,303원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 524,793,303원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 552,401,303원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(저층)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 삼산초등학교 북측에 인접하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 서측 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.16. 을구 13번 국민은행 근저당 110,000,000원이 기준입니다.
- 임차인 확인. 최인혁의 전입 2025.02.10.은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 기재되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 490,283,303원은 채권자의 미회수액이지 낙찰자의 승계액이 아닙니다.
- 감정평가 대상 표시 대조. 사건 주소 6층601호와 감정요항표의 제5층 제502호 표기가 서로 달라 원본 확인이 중요합니다.
- 토지이용계획 대조. 감정요항표 토지이용계획에는 계양구 효성동 236-6이 기재되어 있어 사건 목적물과의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 신건 175,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자 전종길의 2023.05.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 최인혁 임차인의 보증금은 15,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 채권 총액은 매각대금을 크게 넘습니다. 신건 175,000,000원 가정에서도 미배당이 490,283,303원에 이르지만, 이는 채권자 측 회수 부족입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험과 채권 미배당 규모를 분리해 보는 것이 핵심입니다. 다만 실거래 시세가 없어 신건 가격 175,000,000원의 경제적 매력은 현재 자료만으로 확정하기 어렵고, 감정요항표의 호수·토지 표기 불일치도 입찰 전 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
