인천지방법원 2025타경512608. 인천광역시 계양구 효성동 서광아파트 501동 5층 502호로, 감정평가상 아파트(저층)로 이용 중입니다. 소유자 전종길은 2016.05.27 거래가액 117,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원인 신건입니다.
등기권리만 보면 제시된 말소기준은 2025.04.07 서울보증보험주식회사 가압류 99,352,018원이며, 그 뒤의 농림수산업자신용보증기금 관리기관·농협은행· 대전세종충남한우협동조합·우리은행·중소기업은행 등의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이 물건은 그보다 먼저 전입한 임차인이 있어 등기상 소멸 여부와 임차보증금 승계 여부를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 236-6 서광아파트 제501동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로197번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트(저층) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 전종길 (2016.05.27 소유권이전 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 244,129,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 1983.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
제시된 말소기준은 2025.04.07 갑구 5번 가압류, 채권자는 서울보증보험주식회사, 청구금액은 99,352,018원입니다. 이후 가압류와 근저당권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인혁 | 2025.02.10 | 미상 | 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
최인혁은 현황조사와 문건접수에 확인되고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 승계위험이 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 보증금 전액이 회수되는지, 미배당 보증금이 남는지가 확인되어야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 170,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가보다 임차보증금 승계 여부가 실질취득가격을 바꿀 수 있는 구조라, 시세 비교를 하더라도 보증금 확인 후의 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 400,443,760원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 433,967,760원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 460,786,960원 |
유찰될수록 매각대금은 170,000,000원 → 136,000,000원 → 108,800,000원으로 내려가지만, 채권 미배당액은 오히려 400,443,760원 → 433,967,760원 → 460,786,960원으로 커집니다. 이 채권자 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 최인혁의 미상 보증금은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 99,352,018원 | 99,352,018원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 234,156,425원 | 67,467,982원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 59,851,201원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 대전세종충남한우협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 15,230,457원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 58,673,659원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 567,263,760원 중 매각가 170,000,000원 가정에서 채권자 배당은 166,820,000원, 미배당은 400,443,760원입니다. 집행비용 3,180,000원이 먼저 반영됩니다. 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 실제 매수인 승계액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로, 감정평가상 아파트(저층)로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고평탄한 제형의 토지로 저층아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 최인혁의 전입일은 2025.02.10이며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관련 자료에서 금액을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 말소기준보다 전입이 빠르더라도 보증금·확정일자 등 핵심정보가 확인되지 않은 상태이므로 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 접근해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2016.05.27 삼성생명보험주식회사 근저당권과 2025.11.06 한국자산관리공사 이전기록의 현재 존속상태를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당요구만으로 안심 금지. 최인혁은 2025.12.01 배당요구를 했지만, 보증금 전액이 배당되는지 확인되기 전에는 미배당 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 유찰 가격만 보지 않기. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 최저가가 내려가도 임차보증금 인수가 생기면 실질취득비용의 하락폭은 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 현황조사상 확인된 최인혁의 실제 점유상태와 사용부분을 현장에서 대조하세요.
- 감정평가 위치 설명 확인. 등기 소재지와 감정요항표의 위치 설명 문구가 달라 감정평가서 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “신건 1.70억”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 사건은 감정가 170,000,000원, 최저가 170,000,000원의 신건이지만, 단순히 가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 제시된 말소기준 2025.04.07보다 최인혁의 전입일 2025.02.10이 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액과 매수인 인수액은 현재 미상입니다.
또한 2016.05.27 삼성생명보험주식회사 근저당권과 2025.11.06 한국자산관리공사 이전 기록의 존속관계는 말소기준 판단 자체와 연결될 수 있는 부분입니다. 이 두 가지 — 임차보증금과 말소기준 원본 대조 — 가 해소되기 전에는 “권리가 깨끗하다”, “인수 0원이다”, “유찰되면 싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
