수원지방법원 2025타경3601. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설의 2층 디씨02-030호입니다. 소유자 박종현은 2023.08.11 거래가액 706,465,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 1,099,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드 주식회사, 주식회사국민은행, 주식회사 아이비케이저축은행의 가압류와 임의경매개시결정, 하남시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기입니다. 매각물건명세서는 하남시 덕풍동 831-1번지 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.09)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 배당 시나리오의 금전 인수액은 0원이지만, 법률상 존속하는 인수권리가 별도로 있다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층 디씨02-030호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 520 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 디씨02-030호 이용상태 미상 · 디씨02-031호 스크린골프장 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 중 2층 · 사용승인일 2021.01.06 |
| 소유자 | 박종현 (2023.08.11 거래가액 706,465,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 660,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 947,950,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
현황조사에 기재된 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 엔비그린(주)은 2층 30호, 서포트밸류 주식회사는 2층 31호에 각각 기재돼 있습니다. 두 임차인 모두 전입시점이 2023.08.11 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부에 관한 확정 정보는 없어 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엔비그린(주) | 2층 30호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.11.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 서포트밸류 주식회사 | 2층 31호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.12.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
② 가격 기준 — 2023년 등기 거래가액과 현재 신건가
등기부에는 박종현의 2023.08.11 취득 거래가액이 706,465,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 660,000,000원입니다. 다만 이 거래는 2023년 소유권 취득가격이고, 현재 동일 물건·유사 물건의 최근 거래가격을 뜻하는 값은 아닙니다. 따라서 660,000,000원이 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거로 사용하면 안 됩니다.
| 기준 | 일자 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 소유권 취득 거래가액 | 2023.08.11 | 706,465,000원 | 박종현 소유권이전 등기 기재 금액 |
| 감정가 | 2026.09.21 매각기일 | 660,000,000원 | 현재 회차 최저매각가와 동일 |
③ 예상배당표 (매각가 660,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,099,200,000원 | 651,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,711,196원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 89,145,314원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 18,659,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
660,000,000원 매각 가정에서 집행비용 9,000,000원을 제외한 651,000,000원이 남인천농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 563,716,454원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍산초등학교 북동측 인근으로 상업용 및 업무용 건물, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 미사리경정공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 5호선 하남풍산역이 있습니다.
- 이용상태. 디씨02-030호는 점유자의 폐문부재로 이용상태가 미상이고, 디씨02-031호는 스크린골프장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물의 2층이며, 사용승인일은 2021.01.06입니다. 공용 위생·급배수설비, 천장형 냉난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북동측 약 40미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공시지가는 5,505,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와 이용의 차이. 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설:제2종근린생활시설(일반음식점))이고, 현장조사상 디씨02-030호는 이용상태 미상, 디씨02-031호는 스크린골프장으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 하남시 덕풍동 831-1번지 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.09)가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 낙찰 전 지상권의 구체적 등기내용과 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다.
- 건물 표시 확인. 매각물건명세서에는 건물의 표시가 디동 씨230으로 표시되어 있다고 기재돼 있으므로 원문 표시와 현황을 대조해야 합니다.
- 030호 점유상태 재확인. 감정평가 당시 디씨02-030호는 폐문부재로 이용상태가 미상입니다. 현황조사에는 엔비그린(주)이 2층 30호 임차인으로 기재돼 있습니다.
- 031호 관련성 확인. 감정요항표에는 디씨02-031호가 스크린골프장으로 이용 중이고, 서포트밸류 주식회사가 임차인으로 기재돼 있습니다. 남인천농업협동조합 근저당에는 디씨02-031호 공동담보 표시도 있습니다.
- 임차인 우선변제 확인. 두 임차인의 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 확정되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선순위 토지 지상권 인수”가 핵심
이 사건은 표면적으로는 단순해 보입니다. 2023.08.11 남인천농업협동조합 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하고, 현황조사상 임차인 2명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오의 금전 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 ‘권리 깨끗’이 아닙니다. 2020.12.09 토지 지상권설정등기가 매각 후에도 존속하며 매수인에게 인수된다고 명세서에 명시돼 있습니다. 또한 디씨02-030호의 실제 이용상태는 미상이고, 현재 최저가 660,000,000원의 시세 메리트를 판단할 최신 비교거래도 이 분석에선 확인되지 않습니다. 2023.08.11의 거래가액 706,465,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인 보증금 인수 위험은 낮지만, 토지 지상권의 실체를 해소하지 않은 채 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
